10 шагов по смене управляющей компании

Смена управляющей компании – важный и ответственный шаг, который может значительно улучшить качество управления вашим многоквартирным домом. Независимо от того, недовольны ли вы текущими услугами или просто хотите найти более выгодные условия, процесс требует тщательной подготовки и соблюдения всех юридических нюансов. Кроме того, сам процесс смены УК может стать отличным стимулом для текущей компании улучшить свои услуги и условия работы. В этой статье мы предлагаем пошаговую инструкцию, которая поможет вам успешно провести смену управляющей компании. Следуя этим десяти шагам, вы сможете обеспечить эффективное управление своим домом и создать комфортные условия для всех жильцов.

Шаг 1. Инициативная группа

Начните с формирования инициативной группы. Эта группа состоит из активных и заинтересованных жильцов, готовых взять на себя организационные задачи. Основная цель инициативной группы – подготовка и проведение общего собрания собственников, а также сбор и анализ информации о возможных кандидатах на роль новой управляющей компании.

Важно отметить, что инициативную группу могут создать любые собственники, а не обязательно совет дома или его председатель. Даже если в доме нет сформированной группы, смену управляющей компании может инициировать один собственник, которому принадлежит хотя бы 1 квадратный метр в доме. Согласно статье 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 4), инициатором общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме или группа собственников.

Шаг 2. Выбор подходящей УК

После формирования инициативной группы необходимо приступить к выбору новой управляющей компании (УК). Этот процесс включает в себя несколько важных этапов и требует внимательного подхода.

Инициативная группа должна начать с исследования рынка управляющих компаний. Важно собрать как можно больше информации о доступных вариантах. Для этого можно использовать следующие источники:

Интернет-ресурсы и официальные сайты: Изучите сайты управляющих компаний, где можно найти информацию об их услугах, тарифах и условиях договора. Полезным ресурсом будет официальный сайт ГИС ЖКХ, где содержатся данные о лицензиях и нарушениях УК.
Отзывы и рейтинги: Посмотрите отзывы жильцов, которые уже пользовались услугами тех или иных компаний. Рейтинги и мнения других собственников помогут составить представление о репутации каждой УК. Вы также можете воспользоваться нашим сайтом www.ratinguk.ru, чтобы узнать о лучших предложениях на рынке и ознакомиться с рейтингами управляющих компаний.
Сравнение предложений: Сравните предложения различных компаний, уделяя внимание перечню услуг, тарифам и условиям договора. Важно не только оценить стоимость услуг, но и понять, что именно входит в эту стоимость и насколько качественно выполняются работы.
Проверка репутации: Узнайте репутацию каждой компании через проверку истории на наличие жалоб, судебных разбирательств и конфликтов. Для этого закажите досье в разделе Хочу проверь УК! на нашем сайте, где можно получить подробную информацию о выбранной управляющей компании, включая ее лицензию и юридическую историю.

Шаг 3. Согласование условий

После выбора подходящих управляющих компаний следующим шагом является согласование условий сотрудничества. Этот процесс включает в себя ведение переговоров и детальное обсуждение всех аспектов договора управления.

Ведение переговоров

Инициативная группа должна организовать переговоры с выбранными управляющими компаниями. Во время переговоров важно обсудить:

Тарифы на услуги: Узнайте подробности о тарифах на различные услуги, которые предлагает управляющая компания. Сравните эти тарифы с текущими расходами и бюджетом жильцов, чтобы убедиться, что они соответствуют вашим ожиданиям. Собственники вправе утвердить индексацию тарифов, однако, если этого не будет сделано, тарифы останутся неизменными.
Перечень предоставляемых услуг: Обсудите полный список услуг, которые компания готова предоставлять. Убедитесь, что в договор включены все необходимые работы по обслуживанию дома, такие как уборка территории, ремонтные работы, техническое обслуживание систем и другие важные услуги. Перечень услуг не может быть меньше минимального, установленного Постановлением Правительства РФ № 290.
Условия договора: Изучите условия договора, включая сроки его действия, порядок расторжения, обязанности сторон и ответственность за невыполнение обязательств. Убедитесь, что условия договора прозрачны и справедливы для всех жильцов.

Согласование основных пунктов договора

После обсуждения всех аспектов необходимо согласовать основные пункты договора. Важно уделить внимание следующим моментам:

Тарифы: Убедитесь, что тарифы на услуги зафиксированы в договоре и соответствуют предварительным договоренностям. Пропишите механизм изменения тарифов, чтобы избежать неожиданных повышений стоимости услуг. Тарифы должны быть экономически обоснованы и покрывать потребности дома и ожидания жильцов по перечню работ и услуг.
Перечень услуг: Закрепите в договоре полный перечень услуг, которые будет предоставлять управляющая компания. Это поможет избежать недоразумений и споров в будущем. Помните, что перечень услуг должен соответствовать минимуму, установленному Постановлением Правительства РФ № 290.
Порядок взаимодействия: Определите порядок взаимодействия между жильцами и управляющей компанией. Пропишите механизмы контроля за работой УК, как будут решаться текущие вопросы и возникающие проблемы, как часто будут проводиться проверки и отчеты, а также механизм обратной связи для жильцов.

Согласование условий договора – важный этап, который требует тщательного подхода и внимания к деталям. Убедитесь, что все условия выгодны для жильцов и соответствуют их потребностям. Это обеспечит долгосрочное и эффективное сотрудничество с управляющей компанией.

Шаг 4. Выбор формы собрания и инициатора

Правильный выбор формы проведения общего собрания собственников помещений (ОСС) и назначение инициатора собрания являются важными шагами в процессе смены управляющей компании.

Определение формы проведения собрания

Собрание собственников помещений может проводиться в следующих формах:

Очное собрание: Собрание, на котором собственники присутствуют лично.
Заочное голосование: Собрание, на котором собственники голосуют, не присутствуя лично (например, путем подачи письменных бюллетеней).
Очно-заочное собрание: Комбинированная форма, где часть собственников присутствует лично, а часть голосует заочно.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), общее собрание собственников может быть проведено в любой из этих форм в зависимости от удобства и возможностей собственников.

Назначение инициатора собрания

Инициатором собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме или группа собственников (инициативная группа). Обычно инициатором собрания выступает председатель совета дома или член инициативной группы. Согласно статье 45 ЖК РФ, инициировать собрание может любой собственник, обладающий хотя бы одним квадратным метром в доме.

Шаг 5. Уведомление собственников об ОСС

Уведомление собственников о проведении общего собрания (ОСС) является важным этапом, который обеспечивает законность и прозрачность процесса.

Сроки и способы уведомления

Согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), уведомление собственников должно быть осуществлено не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Это позволяет всем собственникам подготовиться и принять участие в собрании.

Методы уведомления

Для того чтобы уведомить всех собственников, можно использовать различные методы, которые обеспечат максимальный охват и информирование:

Информационные доски: Разместите объявления на информационных досках в подъездах. Это один из самых доступных способов уведомления, поскольку большинство жильцов регулярно проходит мимо досок объявлений.
Двери подъездов: Закрепите объявления на дверях подъездов. Этот метод также позволяет охватить большинство жильцов, поскольку двери подъездов являются общим местом прохода.
Чаты дома: Используйте мессенджеры и социальные сети для уведомления собственников через общие чаты дома. Это удобно и быстро, особенно если большинство жильцов активно пользуются этими средствами связи.
Электронная почта: При наличии электронных адресов собственников можно отправить уведомления по электронной почте. Это дополнительный способ, который увеличивает вероятность того, что сообщение дойдет до адресата.

Подтверждение уведомления

Для подтверждения того, что уведомления были размещены и доведены до сведения всех собственников, рекомендуется сделать фотографии или скриншоты объявлений. Эти доказательства могут быть полезны в случае возникновения споров о надлежащем уведомлении.

Шаг 6. Голосование

После подготовки и уведомления собственников об общем собрании (ОСС) необходимо провести само собрание и организовать голосование по вопросу смены управляющей компании (УК).

Проведение собрания

Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно соответствовать установленным законодательным требованиям. Убедитесь, что:

Участвуют все собственники: Собственникам предоставляется возможность высказать свое мнение по вопросу смены управляющей компании. Важно, чтобы каждый собственник был уведомлен о собрании и мог принять участие в голосовании.
Фиксируется кворум: Для того чтобы собрание считалось состоявшимся, в нем должны принять участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме. Это требование установлено частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Шаг 7. Подсчет голосов

После проведения голосования по вопросу смены управляющей компании необходимо провести подсчет голосов и зафиксировать результаты голосования.

Подсчет голосов

Подсчет голосов должен быть проведен в присутствии членов инициативной группы или специально назначенной счетной комиссии. Это обеспечивает прозрачность и объективность процедуры.

Проверка бюллетеней: Проверьте все бюллетени на соответствие установленным требованиям. Убедитесь, что они заполнены правильно и подписаны собственниками.

Фиксация результатов: Запишите количество голосов "за", "против" и "воздержался". Итоги голосования должны быть четко зафиксированы.

Распределение голосов

Собственники голосуют не по числу человек, а по площади принадлежащих им помещений (голоса распределяются по квадратным метрам). Это означает, что вес голоса каждого собственника пропорционален площади его недвижимости. Нежилые помещения также участвуют в голосовании, и их собственники имеют право голоса. За муниципальные квартиры голосует уполномоченное лицо от муниципалитета.

Пример распределения голосов:

Собственник А владеет квартирой площадью 50 м².
Собственник Б владеет квартирой площадью 75 м².
Собственник В владеет нежилым помещением площадью 100 м².

Если общая площадь всех помещений в доме составляет 1000 м², то:

Собственник А имеет 5% голосов.
Собственник Б имеет 7.5% голосов.
Собственник В имеет 10% голосов.

Шаг 8. Подведение итогов

После завершения голосования и подсчета голосов необходимо зафиксировать результаты в официальном протоколе общего собрания. Этот документ имеет юридическую силу и подтверждает принятые решения.

Оформление протокола

Протокол общего собрания должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства и включать следующую информацию:

Количество проголосовавших: Укажите общее количество собственников, участвовавших в голосовании, и их процентное соотношение от общего числа голосов в доме.
Результаты голосования: Зафиксируйте количество голосов, поданных "за", "против" и "воздержался" по каждому вопросу повестки дня.
Подписи: Протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания. Эти лица несут ответственность за достоверность информации, содержащейся в документе.
Дополнительная информация: Укажите дату и место проведения собрания, а также форму его проведения (очное, заочное или очно-заочное голосование). В протоколе также могут быть отражены замечания или возражения собственников, если такие были высказаны во время собрания.

Образец структуры протокола:

Дата и место проведения собрания.
Количество присутствующих собственников и их доли в общем количестве голосов.
Вопросы повестки дня.
Количество голосов "за", "против" и "воздержался" по каждому вопросу.
Подписи председателя и секретаря собрания.

Шаг 9. Оформление документов

После проведения общего собрания и принятия решения о смене управляющей компании необходимо оформить все необходимые документы. Этот этап важен для официального завершения процесса и подтверждения всех принятых решений.

Оформление необходимых документов

Протокол собрания: Протокол должен содержать подробное описание всех вопросов, обсуждаемых на собрании, результаты голосования и подписан председателем и секретарем собрания. Протокол является официальным документом, подтверждающим принятое решение.
Уведомление текущей УК о расторжении договора: Подготовьте и отправьте официальное уведомление текущей управляющей компании о расторжении договора. В уведомлении укажите дату, с которой договор считается расторгнутым, и основания для расторжения. Это уведомление должно быть направлено в установленные законом сроки, чтобы избежать юридических последствий.
Договор с новой УК: Подготовьте договор с новой управляющей компанией. Договор должен быть подписан собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме. Важно, чтобы условия договора были согласованы и удовлетворяли потребности всех жильцов.

Полномочия на подписание договора

Договор с новой управляющей компанией может подписать председатель совета дома, если такое полномочие было передано ему решением общего собрания, поддержанным 2/3 голосов от числа всех собственников помещений. Это позволяет упростить процесс подписания и делает его более оперативным.

Шаг 10. Информирование жителей об итогах

После того как общее собрание завершилось и было принято решение о смене управляющей компании, важно быстро и четко донести эту информацию до всех жильцов. Уведомить их нужно в течение 10 дней после принятия решения. Это поможет избежать недоразумений и позволит всем быть в курсе предстоящих изменений.

Чтобы уведомить жильцов, можно использовать несколько способов. Один из самых распространенных и доступных методов — разместить объявления на информационных досках в подъездах. Это место, мимо которого большинство жильцов проходит ежедневно, поэтому они не пропустят важную информацию.

Также можно закрепить объявления на дверях подъездов. Это еще один эффективный способ, так как двери подъездов являются общим местом прохода, и каждый, заходя или выходя из дома, заметит объявление.

Не стоит забывать и о современных средствах коммуникации. Если у вас есть электронные адреса жильцов, отправьте им уведомления по электронной почте. Это быстро и удобно, особенно если многие жильцы предпочитают электронные средства связи.

Использование мессенджеров и социальных сетей тоже может быть полезным. Уведомьте жильцов через общие чаты дома в таких приложениях, как WhatsApp, Viber или Telegram. Это позволит охватить тех, кто активно пользуется этими средствами связи.

В уведомлении обязательно укажите итоги голосования, включая количество голосов "за", "против" и "воздержался". Также сообщите дату, с которой начинает действовать решение о смене управляющей компании, и контактные данные новой управляющей компании для связи по вопросам обслуживания и управления домом.

Убедитесь, что уведомление оформлено правильно и содержит всю необходимую информацию. Это поможет избежать недоразумений и обеспечит осведомленность всех жильцов о произошедших изменениях.

22 мая 2024

Все публикации