Как управляют многоквартирными домами в Дании?

В разных странах существуют различные подходы к управлению многоквартирными домами, которые зависят от законодательства, экономических условий, традиций и менталитета. В Дании эта система управления отличается своей эффективностью и прозрачностью, что делает её интересным объектом для изучения.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В Дании существует несколько основных форм собственности на помещения в многоквартирных домах, каждая из которых имеет свои особенности и регулируется различными нормативными актами. Эти формы включают в себя:

1. Индивидуальная собственность (Individuel Ejerskab): Около 50% всех многоквартирных домов находятся в индивидуальной собственности. Это наиболее популярная форма владения недвижимостью в стране. В этой форме собственник владеет конкретной квартирой в многоквартирном доме и имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Владелец также имеет долю в общих местах и обязан участвовать в их содержании. У собственника остается высокая степень самостоятельности в принятии решений относительно квартиры; свобода распоряжения имуществом (продажа, сдача в аренду и т.д.)
2. Кооперативная собственность (Andelsbolig): Примерно 30% многоквартирных домов управляются кооперативами. Эта форма собственности популярна из-за доступности и коллективного управления. В кооперативных домах жильцы являются членами кооператива, который владеет всем зданием. Каждый член кооператива имеет право на использование определённой квартиры и участвует в управлении кооперативом. Продажа и покупка таких квартир регулируется внутренними правилами кооператива и часто требует согласования с его правлением. Ограничения на продажу и передачу прав пользования квартирой; участие в управлении кооперативом; необходимость соблюдения внутренних правил и решений правления кооператива.
3. Частная аренда (Privat Leje): Около 15% жилых помещений находятся в частной аренде. Эта форма собственности обеспечивает гибкость для арендаторов. В этой форме собственник здания или квартиры сдаёт её в аренду жильцам. Арендаторы имеют ограниченные права на изменения в помещении и обязаны соблюдать условия договора аренды. Сроки аренды и условия выселения регулируются законом о частной аренде. Арендаторы не имеют права собственности на квартиру; условия проживания и выселения регулируются арендным договором и законом; ограниченные права на внесение изменений в квартиру.
4. Социальное жильё (Almene Boliger): Примерно 5% многоквартирных домов представляют собой социальное жильё, предоставляемое некоммерческими организациями для поддержки различных групп населения. Арендаторы таких квартир обычно имеют право голоса в управлении домом через участие в советах жильцов. Арендные ставки и условия проживания регулируются государством; жильцы имеют право голоса в управлении через советы жильцов; приоритет на социальную справедливость и доступность.

ВЛАДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМЕ (Индивидуальная собственность)

В системе индивидуальной собственности на многоквартирные дома в Дании, владельцами жилых помещений являются физические лица или частные компании. Каждый владелец имеет право на конкретную квартиру, которая зарегистрирована в государственном реестре недвижимости. Владельцы имеют полное право распоряжаться своим имуществом, включая продажу, аренду, передачу в наследство и другие действия, предусмотренные законодательством.

Нежилые помещения в многоквартирных домах могут включать коммерческие пространства, такие как магазины, офисы, склады и другие объекты, которые не предназначены для проживания. В случае индивидуальной собственности, владельцами этих нежилых помещений могут быть как отдельные частные лица, так и компании. Владение нежилыми помещениями также подлежит регистрации в государственном реестре недвижимости, и собственники имеют аналогичные права на распоряжение своим имуществом, как и владельцы жилых помещений.

Места общего пользования в многоквартирных домах с индивидуальной собственностью включают такие зоны, как коридоры, лестничные клетки, лифты, подвалы, чердаки, а также придомовые территории и инженерные коммуникации. Право собственности на эти места обычно принадлежит всем владельцам квартир в доме пропорционально их доле в общей собственности. Долевая собственность на места общего пользования закрепляется в уставе дома и зарегистрирована в государственном реестре.

Управление и содержание мест общего пользования осуществляются через ассоциацию собственников жилья (boligforening), которая создается всеми владельцами квартир в доме. Ассоциация принимает решения по вопросам ремонта, обслуживания и использования общих зон, а также распределяет расходы между владельцами пропорционально их доле в общем имуществе.

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В ДОМЕ (Индивидуальная собственность)

При покупке квартиры в многоквартирном доме с индивидуальной собственностью согласование с третьими лицами, как правило, не требуется. Однако, если квартира находится в доме, управляемом ассоциацией собственников жилья, новый владелец должен будет присоединиться к этой ассоциации и соблюдать её устав и правила.

Соседи не могут напрямую помешать покупке квартиры, так как согласование с ними не является обязательным условием сделки. Однако, в ассоциациях собственников жилья могут быть установлены определённые правила, касающиеся, например, использования общих мест или шума, которые новый владелец должен будет соблюдать. Нарушение этих правил может привести к конфликтам с соседями, но такие вопросы решаются в рамках ассоциации и законодательства.

АССОЦИАЦИИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ (Boligforening)

Ассоциации собственников жилья (Boligforening) в Дании являются организацией, объединяющей всех владельцев квартир в многоквартирном доме. Основная цель ассоциации – управление общими делами дома, включая содержание и ремонт общих мест, принятие решений по важным вопросам и обеспечение соблюдения установленных правил.

До того, как в доме будет создана ассоциация собственников жилья (Boligforening), управление домом осуществляется застройщиком или назначенной им управляющей компанией. Обеспечивается поддержание чистоты и порядка в общих зонах, таких как коридоры, лестничные клетки и лифты. Решаются любые текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома, до тех пор, пока не будет создана ассоциация собственников.

Ассоциация собственников жилья создаётся на основании решения всех владельцев квартир в новом доме. Процесс создания включает следующие этапы:

1. Учредительное собрание: Все владельцы квартир собираются на учредительное собрание, на котором принимается решение о создании ассоциации (§2, stk. 1 i Boligforeningsloven).
2. Принятие устава: На учредительном собрании утверждается устав ассоциации, который регулирует её деятельность, права и обязанности членов (§2, stk. 2 i Boligforeningsloven).
3. Регистрация ассоциации: Ассоциация регистрируется в государственном реестре, что обеспечивает её юридическое признание и позволяет ей действовать в качестве юридического лица (§3, stk. 1 i Boligforeningsloven).

Все владельцы квартир в многоквартирном доме автоматически становятся членами ассоциации собственников жилья при приобретении квартиры. Устав ассоциации регулирует порядок участия и права членов (§4, stk. 1 i Boligforeningsloven).

Исключение из ассоциации собственников жилья возможно только в исключительных случаях, таких как систематическое нарушение устава или невыполнение финансовых обязательств перед ассоциацией. Члену ассоциации направляется письменное уведомление о нарушениях. Вопрос об исключении выносится на общее собрание собственников, где принимается соответствующее решение. Для исключения требуется квалифицированное большинство голосов (§5, stk. 1 i Boligforeningsloven).

Исключение из ассоциации не влияет на право собственности на квартиру. Однако, исключённый член теряет право голоса и участие в управлении общими делами дома. Кроме того, остаются обязательства по оплате взносов на содержание и ремонт общих мест (§5, stk. 2 i Boligforeningsloven).

Основные функции и обязанности ассоциации

• Управление общими местами: Ассоциация отвечает за содержание и ремонт общих мест, включая коридоры, лестничные клетки, лифты и придомовую территорию (§6, stk. 1 i Boligforeningsloven).
• Финансовое управление: Ассоциация собирает взносы с собственников на содержание и ремонт, а также управляет бюджетом дома (6, stk. 2 i Boligforeningsloven).
• Принятие решений: Ассоциация проводит общие собрания для принятия решений по важным вопросам, касающимся управления домом (§7, stk. 1 i Boligforeningsloven).
• Разрешение конфликтов: Ассоциация занимается разрешением споров между жильцами и обеспечивает соблюдение устава (§7, stk. 2 i Boligforeningsloven).

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ В ДОМЕ (Индивидуальная собственность)

Основные решения принимаются на общих собраниях жильцов, которые организуются правлением ассоциации. Важные вопросы выносятся на голосование, и для принятия решения требуется достижение определённого кворума и количества голосов.

Вопросы, которые могут быть вынесены на голосование

• Утверждение бюджета на следующий год. Кворум: Простое большинство присутствующих на собрании. Требуемое количество голосов: 50% + 1 голос (§4, stk. 1 i Boligforeningens vedtægter).
• Проведение капитального ремонта общего имущества. Кворум: Простое большинство присутствующих на собрании. Требуемое количество голосов: 50% + 1 голос (§4, stk. 2 i Boligforeningens vedtægter).
• Внесение изменений в устав ассоциации. Кворум: Две трети всех собственников. Требуемое количество голосов: 66% + 1 голос (§5, stk. 1 i Boligforeningens vedtægter).
• Выборы членов правления ассоциации. Кворум: Простое большинство присутствующих на собрании. Требуемое количество голосов: 50% + 1 голос. (§6, stk. 1 i Boligforeningens vedtægter)
• Утверждение крупных проектов, таких как строительство новых объектов на общей территории. Кворум: Две трети всех собственников. Требуемое количество голосов: 66% + 1 голос (§7, stk. 2 i Boligforeningens vedtægter).
• Утверждение новых правил использования общих мест. Кворум: Простое большинство присутствующих на собрании. Требуемое количество голосов: 50% + 1 голос (§8, stk. 3 i Boligforeningens vedtægter).

ВЫСЕЛЕНИЕ (Индивидуальная собственность)

Выселение в Дании происходит только в строго регламентированных случаях, решение принимается ассоциацией собственников жилья или судом, и владелец имеет право на компенсацию и обжалование решения. К таким случаям относятся: 

1. Нарушение условий договора: Если владелец систематически нарушает условия договора купли-продажи или правил, установленных ассоциацией собственников жилья, например, неуплата обязательных взносов, регулярное нарушение общественного порядка (§93 i Lejeloven).
2. Неуплата коммунальных услуг и взносов: Если владелец квартиры не оплачивает коммунальные услуги или взносы на содержание и ремонт общих мест в течение длительного периода (§94 i Lejeloven).
3. Серьёзные нарушения общественного порядка: Если владелец квартиры систематически нарушает общественный порядок и спокойствие, создавая невыносимые условия для других жильцов (§95 i Lejeloven).

В случае выселения владельца квартиры ему может быть выплачена компенсация, если это предусмотрено законодательством или решением суда.

Компенсация включает рыночную стоимость квартиры (ее определит независимый оценщик) и, возможно, дополнительные расходы, связанные с выселением, такие как затраты на переезд (§102 i Boligreguleringsloven.) Выплата компенсации производится либо ассоциацией собственников жилья, либо за счёт средств, вырученных от продажи квартиры (§103 i Boligreguleringsloven).

Владелец квартиры имеет право обжаловать решение о выселении.

ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за содержание и текущий ремонт в многоквартирных домах с индивидуальной собственностью в Дании включает расходы на поддержание общего имущества в хорошем состоянии, оплату коммунальных услуг и текущие ремонтные работы. Размер платы рассчитывается на основе фактических расходов на содержание общих мест, таких как коридоры, лестничные клетки, лифты, и прилегающих территорий.

Процедура установления размера платы

Оценка потребностей:

1. Ассоциация собственников жилья оценивает текущие и предстоящие расходы на содержание и ремонт общего имущества (§ 4, stk. 1 i Boligforeningsloven).
2. Правление ассоциации составляет бюджет на следующий год, включающий все необходимые расходы (§ 4, stk. 2 i Boligforeningsloven).
3. Бюджет выносится на общее собрание собственников для обсуждения и утверждения (§ 5, stk. 1 i Boligforeningsloven).
4. Уведомление о предстоящем голосовании по вопросу повышения платы должно быть направлено собственникам не менее чем за 6 недель до даты собрания, на котором будет обсуждаться этот вопрос (§ 11, stk. 1 i Boligreguleringsloven).
5. После утверждения бюджета общим собранием, размер платы за содержание и текущий ремонт определяется пропорционально доле каждого собственника в общем имуществе (§ 6, stk. 1 i Boligforeningsloven).

Законодательство устанавливает, что плата за содержание и текущий ремонт может быть пересмотрена не чаще одного раза в год. Это правило помогает защитить собственников от частых и неожиданных увеличений расходов (§ 7, stk. 1 i Boligreguleringsloven).

Увеличение платы должно быть обосновано реальными расходами на содержание и ремонт общего имущества. Размер повышения должен соответствовать инфляции и реальному росту затрат, связанных с управлением многоквартирным домом (§ 7, stk. 2 i Boligreguleringsloven).

Собственники должны быть уведомлены о предстоящем повышении платы за содержание и текущий ремонт за определённый срок до его вступления в силу, чтобы иметь возможность подготовиться и обсудить изменения (§ 7, stk. 3 i Boligreguleringsloven).

Государственные органы могут проводить проверки финансовой документации ассоциаций собственников жилья, чтобы убедиться, что расходы на содержание и ремонт общего имущества обоснованы и соответствуют реальным потребностям (§ 8, stk. 1 i Boligreguleringsloven).

Ассоциации собственников жилья обязаны предоставлять регулярные финансовые отчёты, которые включают детализированную информацию о расходах на содержание и ремонт общего имущества (§ 8, stk. 2 i Boligreguleringsloven).

В некоторых случаях государственные органы могут требовать проведения независимого аудита финансовой деятельности ассоциации собственников жилья, чтобы удостовериться в правильности и прозрачности учета (§ 9, stk. 1 i Boligreguleringsloven).

В случае выявления необоснованных или незаконных расходов государственные органы имеют право применять санкции, включая обязательство возврата средств и наложение штрафов на виновных лиц (§ 9, stk. 2 i Boligreguleringsloven).

Средняя плата за содержание и текущий ремонт в 5 крупнейших городах Дании:

• Копенгаген: около 50-60 DKK (€6.70-8.00) за квадратный метр в месяц.
• Орхус: около 45-55 DKK (€6.00-7.40) за квадратный метр в месяц.
• Оденсе: около 40-50 DKK (€5.40-6.70) за квадратный метр в месяц.
• Ольборг: около 35-45 DKK (€4.70-6.00) за квадратный метр в месяц.
• Эсбьерг: около 30-40 DKK (€4.00-5.40) за квадратный метр в месяц.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Управляющие компании занимаются техническим обслуживанием и ремонтом общих мест, включая коридоры, лестничные клетки, лифты, подвалы и прилегающие территории. Отвечают за сбор взносов с собственников, управление бюджетом ассоциации и отчетность по финансовым вопросам. Ведут документацию, занимаются организацией общих собраний, подготовкой отчетов и протоколов, а также юридическим сопровождением.

Ассоциация собственников жилья оценивает свои потребности в управлении и определяет требования к управляющей компании. Рассылает запросы предложений различным управляющим компаниям для получения информации об их услугах и условиях сотрудничества. Правление ассоциации сравнивает полученные предложения по критериям стоимости, качества услуг и опыта компании. На общем собрании собственников выбирается управляющая компания большинством голосов. Ассоциация заключает договор с выбранной управляющей компанией, в котором подробно оговариваются условия сотрудничества, обязанности сторон и стоимость услуг. (§ 18, stk. 1-5 i Boligreguleringsloven)

Ассоциация должна рассматривать несколько предложений, чтобы выбрать оптимальное сочетание цены и качества услуг. Управляющая компания обязана предоставить подробный перечень услуг и их стоимость. Стоимость услуг управляющей компании может пересматриваться ежегодно в зависимости от изменений в рыночных условиях и потребностях ассоциации. (§ 19, stk. 1-3 i Boligreguleringsloven).

Законодательство может устанавливать верхние пределы тарифов на определённые виды услуг управляющих компаний. Государственные органы могут проверять обоснованность стоимости услуг, чтобы предотвратить необоснованное завышение цен. В случае жалоб собственников на завышенные цены или некачественные услуги государственные органы могут применять санкции к управляющим компаниям. (§ 20, stk. 1-3 i Boligreguleringsloven).

Государство может предоставлять субсидии на оплату услуг управляющих компаний, особенно для социального жилья и многоквартирных домов с низкими доходами. Местные органы власти могут предлагать дополнительные субсидии для покрытия расходов на услуги управляющих компаний. Заявка на субсидии подаётся в соответствующий государственный или муниципальный орган. Заявка должна содержать информацию о доходах собственников, размере расходов на услуги управляющей компании и другие необходимые данные. Заявка рассматривается органом, ответственным за предоставление субсидий, который принимает решение о выделении средств на основании установленных критериев. (§ 21-22, stk. 2 i Boligstøtteloven).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система управления многоквартирными домами в Дании характеризуется высокой степенью организации и прозрачности. Ассоциации собственников жилья играют ключевую роль в управлении домами, обеспечивая коллективное принятие решений и прозрачность финансовых операций. Установленные законодательством процедуры и требования способствуют справедливому распределению ответственности и предотвращению конфликтов между собственниками. 

Законодательство предусматривает меры по защите прав собственников, включая ограничения на повышение платы за содержание и ремонт, контроль за обоснованностью расходов и предоставление субсидий. Государственные органы имеют право проверять финансовую деятельность ассоциаций и управляющих компаний, что помогает предотвращать злоупотребления и защищать интересы жильцов.

Управляющие компании выполняют важные функции по техническому и финансовому управлению многоквартирными домами, что позволяет собственникам концентрироваться на своих основных обязанностях. Процедуры найма и контроля управляющих компаний обеспечивают конкурентоспособность и высокое качество предоставляемых услуг.

ИСТОЧНИКИ

• Boligforeningsloven (Закон об ассоциациях собственников жилья)
• Boligreguleringsloven (Закон о регулировании жилья)
• Boligstøtteloven (Закон о поддержке жилья)
• Lejeloven (Закон об аренде)
• Økonomistyringsloven (Закон о финансовом управлении)

С полной версией рейтинга управляющих компания города вы можете ознакомиться на главной странице нашего сайта - www.ratinguk.ru. А чтобы не пропустить последние обновления и аналитику по рынку управления МКД - подписывайтесь наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk24