Как управляют многоквартирными домами в Финляндии?

Управление многоквартирными домами в Финляндии представляет собой сложный процесс, включающий множество аспектов: от правовых и административных до технических и социальных. Финляндия, с её развитой городской инфраструктурой и высоким уровнем урбанизации, сталкивается с особыми вызовами в сфере управления жильем, что делает эту тему крайне актуальной. Эффективное управление многоквартирными домами необходимо для обеспечения качества жизни граждан, поддержания безопасной и комфортной среды проживания, а также для сохранения и увеличения стоимости недвижимости.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В Финляндии существует несколько основных форм собственности на жилье, каждая из которых имеет свои особенности и правовые аспекты. Основные формы включают:

• Квартиры в жилищных акционерных обществах (Asunto-osakeyhtiö). В данной форме собственности жильцы являются акционерами жилищного акционерного общества (АО), которое владеет многоквартирным домом. Каждый акционер владеет одной или несколькими акциями, каждая из которых предоставляет право на пользование определенной квартирой. Управление такими домами осуществляется через собрание акционеров и правление АО. Решения принимаются путем голосования, и каждый акционер имеет право голоса, пропорциональное количеству принадлежащих ему акций. Эта форма собственности является наиболее распространенной в Финляндии.
• Собственные дома (Omakotitalo). В этой форме собственности физическое лицо владеет отдельным домом и земельным участком под ним. Владельцы самостоятельно управляют своим имуществом и несут полную ответственность за его содержание. В отличие от многоквартирных домов, где управление осуществляется коллективно, владельцы собственных домов принимают решения самостоятельно и несут все расходы на содержание и ремонт.
• Частная аренда (Yksityinen vuokraus). Частные лица или компании сдают жилье в аренду другим лицам. Арендаторы пользуются жильем на основании заключенного договора аренды. Арендаторы не имеют права собственности на жилье, но обязаны соблюдать условия договора аренды. Собственники жилья могут устанавливать арендную плату и правила пользования имуществом.
• Общественная аренда (Julkinen vuokraus). Государственные или муниципальные органы предоставляют жилье в аренду гражданам, часто на более выгодных условиях по сравнению с частной арендой. Основное различие заключается в социальной направленности данной формы аренды, часто предусматривающей субсидии и льготы для малоимущих слоев населения. Арендные платы регулируются государственными органами, и жилье предоставляется в соответствии с социальными критериями.

ВЛАДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМЕ

В Финляндии жилыми помещениями в многоквартирных домах, как правило, владеют акционеры жилищного акционерного общества (Asunto-osakeyhtiö). Каждый акционер владеет акциями, которые предоставляют право на пользование определенной квартирой в доме. Это означает, что фактическим владельцем квартиры является лицо или организация, которой принадлежат акции, связанные с этой квартирой. Владельцы акций имеют право распоряжаться своим жильем, включая право продажи, сдачи в аренду и наследования.

Нежилыми помещениями в многоквартирных домах могут владеть те же акционеры, что и жилыми помещениями, если такие нежилые помещения связаны с акциями в рамках жилищного акционерного общества. Эти помещения могут включать коммерческие площади, офисы, кладовые и парковочные места. В некоторых случаях нежилые помещения могут находиться в собственности самого жилищного акционерного общества или других юридических лиц, если они не связаны с акциями, распределяющимися между жильцами​.

Места общего пользования в многоквартирных домах, такие как лестничные клетки, коридоры, технические помещения, дворы и другие общие пространства, находятся в общей собственности всех акционеров жилищного акционерного общества. Эти площади не могут быть разделены или приватизированы отдельными жильцами, так как они предназначены для совместного использования всеми жителями дома. Управление и содержание общих помещений осуществляется за счет средств, поступающих от всех акционеров, в виде ежемесячных взносов на содержание и ремонт​.

Продажа доли в многоквартирном доме

В Финляндии владелец квартиры в многоквартирном доме, который является акционером жилищного акционерного общества (Asunto-osakeyhtiö), имеет право продать свою долю, то есть акции, связанные с конкретной квартирой. Это право закреплено законодательством и не может быть ограничено без веских оснований. Продажа акций осуществляется на открытом рынке, и владелец имеет право выбрать покупателя по своему усмотрению​.

Владелец может продать свою долю любому заинтересованному покупателю, будь то физическое или юридическое лицо. Продажа акций не требует согласия других акционеров или правления жилищного акционерного общества, если иное не предусмотрено уставом общества.

Соседи или другие акционеры жилищного акционерного общества не могут непосредственно воспрепятствовать продаже доли, если сделка соответствует законодательству и уставу общества. Однако, в некоторых случаях устав может предусматривать право преимущественной покупки для других акционеров. Это означает, что перед продажей доли на открытом рынке владелец должен предложить её другим акционерам по аналогичной цене и условиям​​

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ

Для принятия решений на общем собрании акционеров требуется наличие кворума, обычно составляющего 50% от общего числа голосов. Для более важных решений, таких как изменения в уставе или значительные финансовые обязательства, может потребоваться квалифицированное большинство (две трети или три четверти голосов). Кворум и большинство определяются уставом жилищного акционерного общества и регулируются Жилищным акционерным законом Финляндии.

Процедуры принятия решений в многоквартирных домах

1. Общее собрание акционеров жилищного акционерного общества является главным органом принятия решений. Решения принимаются большинством голосов, если иное не предусмотрено уставом общества. (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 31 §)
2. Текущее управление многоквартирным домом осуществляется правлением, которое избирается на общем собрании акционеров. Правление подготавливает вопросы для обсуждения и принимает оперативные решения. (Asunto-osakeyhtiölaki, 7 luku, 1 §)

Некоторые вопросы, которые могут быть вынесены на голосование

1. Обсуждение и утверждение годового отчета и бюджета на следующий год (50% кворума). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 3 §)
2. Избрание членов правления и председателя правления (50% кворума). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 20 §)
3. Определение размера ежемесячных взносов на содержание и ремонт (50% кворума). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 25 §).
4. Решения о проведении капитальных и текущих ремонтов (две трети голосов). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 24 §)
5. Внесение изменений в правила и регламенты жилищного акционерного общества (две трети голосов). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 28 §)
6. Решения о продаже или сдаче в аренду нежилых помещений или участков общего пользования (50% кворума). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 31 §)
7. Решение о выдаче или привлечении кредитов и займов (50% кворума). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 5 §)
8. Принятие решений о страховании имущества и ответственности (50% кворума). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 14 §)
9. Решение о распределении прибыли между акционерами (две трети голосов). (Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku, 19 §)

ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за содержание и текущий ремонт многоквартирных домов в Финляндии определяется на основе текущих эксплуатационных расходов и затрат на содержание общего имущества. Эти расходы включают коммунальные услуги, техническое обслуживание, уборку, ремонтные работы и другие необходимые услуги для поддержания дома в хорошем состоянии. Размер платы устанавливается на ежегодном собрании акционеров жилищного акционерного общества на основании подготовленного правлением бюджета.

Процедура установления размера платы (Asunto-osakeyhtiölaki, 3 luku, 7 §)

1. Подготовка бюджета: Правление жилищного акционерного общества составляет проект бюджета, включающий предполагаемые расходы на следующий год.
2. Обсуждение и утверждение: Проект бюджета выносится на обсуждение и утверждение на общем собрании акционеров. Для утверждения требуется присутствие кворума, обычно 50% от общего числа акций.
3. Распределение расходов: После утверждения бюджета размер ежемесячных взносов распределяется между акционерами пропорционально количеству принадлежащих им акций.
4. Взимание платы: Взносы собираются ежемесячно и используются для покрытия расходов на содержание и текущий ремонт дома.

Влияние государства на ограничение размера платы

Прямых ограничений на размер платы за содержание и текущий ремонт государство не устанавливает. Однако, законодательные нормы обеспечивают прозрачность и справедливость в управлении многоквартирными домами. Контроль за соблюдением этих норм осуществляется внутренними механизмами управления и, при необходимости, через судебные органы.

Наличие и получение субсидий на содержание и текущий ремонт

В Финляндии существует несколько форм государственной поддержки для оплаты содержания и текущего ремонта:

1. Жилищные пособия (Asumistuki): Государственные пособия для малоимущих семей и лиц, покрывающие часть расходов на жилье, включая плату за содержание и ремонт. (Asumisen tukilaki, 6 §)
2. Субсидии на энергоэффективность: Государственные субсидии для мероприятий по улучшению энергоэффективности зданий.
3. Региональные программы поддержки: Муниципальные субсидии для определенных категорий жильцов или на проведение конкретных видов ремонта.

Для получения субсидий жильцы или правление должны подать заявления и предоставить документы, подтверждающие право на получение поддержки.

Средний размер платы

Средний размер платы за содержание и текущий ремонт по пяти крупным городам Финляндии (в евро за квадратный метр в месяц):

1. Хельсинки: 5.26 €
2. Эспоо: 4.90 €
3. Тампере: 4.20 €
4. Турку: 3.80 €
5. Оулу: 3.50 €

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Управляющие компании (isännöitsijätoimisto) играют важную роль в управлении многоквартирными домами в Финляндии. Они берут на себя широкий спектр обязанностей, включая административные, финансовые и технические задачи. Основные функции управляющих компаний включают:

• Организация и проведение собраний акционеров.
• Ведение бухгалтерского учета и финансовой отчетности.
• Планирование и координация ремонтных и эксплуатационных работ.
• Контроль за соблюдением законодательства и нормативных требований.
• Взаимодействие с поставщиками услуг и подрядчиками.

Управляющие компании обеспечивают профессиональное управление и поддержку для жилищных акционерных обществ, помогая оптимизировать расходы и улучшить качество обслуживания жильцов​.

Процедура найма управляющих компаний

1. Объявление тендера: Жилищное акционерное общество объявляет тендер на услуги управляющей компании. Это включает подготовку условий и требований к услугам, которые должна предоставлять компания.
2. Сбор предложений: Заинтересованные управляющие компании подают свои предложения, описывая услуги, стоимость и условия контракта.
3. Оценка предложений: Правление жилищного акционерного общества оценивает полученные предложения на основе стоимости, опыта, репутации и соответствия требованиям.
4. Выбор и утверждение: На общем собрании акционеров обсуждаются и утверждаются результаты тендера. Для принятия решения необходим кворум, обычно 50% от общего числа акций.
5. Заключение договора: После утверждения акционерами с выбранной управляющей компанией заключается договор на оказание услуг​ .

Установление стоимости услуг управляющих компаний

Стоимость услуг управляющих компаний устанавливается на основе предоставленных предложений в процессе тендера и договорных соглашений. Основные факторы, влияющие на стоимость услуг:

• Объем и сложность предоставляемых услуг.
• Размер и состояние управляемого имущества.
• Специфические требования и условия, оговоренные в договоре.

Стоимость может быть фиксированной или зависеть от объема выполненных работ. В договоре подробно прописываются все условия оплаты и предоставления услуг​​.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система управления многоквартирными домами в Финляндии включает различные формы собственности, эффективные процедуры принятия решений и профессиональное управление через управляющие компании. Обеспечивает прозрачность и справедливость в управлении и расходах. Финляндия предлагает разнообразие форм собственности, что удовлетворяет различные потребности граждан. Активное участие жильцов и профессиональное управление способствуют эффективному управлению. Государственная поддержка в виде субсидий помогает снижать расходы на содержание и ремонт домов.

ИСТОЧНИКИ

• Asunto-osakeyhtiölaki
• Asumisoikeuslaki
• Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
• Kuluttajansuojalaki
• Maankäyttö- ja rakennuslaki
• Tietosuojalaki
• Energiatehokkuuslaki

С полной версией рейтинга управляющих компания города вы можете ознакомиться на главной странице нашего сайта - www.ratinguk.ru. А чтобы не пропустить последние обновления и аналитику по рынку управления МКД - подписывайтесь наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk2