Как управляют многоквартирными домами в Исландии?

Управление многоквартирными домами в Исландии представляет собой сложный и многоуровневый процесс, регулируемый законодательством и практиками, разработанными для обеспечения эффективного и справедливого использования и содержания общего имущества.

Исследование этой темы важно для понимания того, как осуществляется поддержание и управление жилыми комплексами, что может быть полезным для улучшения практик управления многоквартирными домами в других странах.

В Исландии существует подробная нормативная база, регулирующая права и обязанности собственников, правила принятия решений и поддержания общих территорий и инфраструктуры. Понимание этих механизмов может предоставить ценные инсайты для разработки политики управления жилыми объектами в других странах.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В Исландии, приобретая квартиру в многоквартирном доме, вы покупаете право собственности на это жилье, а не просто право на проживание, как это может быть в некоторых других странах. Это означает, что вы становитесь полноправным владельцем квартиры и получаете все соответствующие права и обязанности, связанные с владением недвижимостью.

Большинство сделок по купле-продаже квартир осуществляется между частными лицами. Продавцом может быть текущий владелец квартиры, который решил ее продать по личным причинам, таким как переезд или улучшение жилищных условий. Иногда это могут быть компании, занимающиеся строительством и продажей недвижимости, или инвестиционные компании, которые приобрели и управляют недвижимостью с целью ее последующей продажи. В этом случае покупатель заключает сделку с компанией, которая выступает продавцом. В редких случаях, если квартира принадлежит ассоциации собственников, она может быть продана через эту ассоциацию. Однако это случается нечасто, так как большинство квартир находятся в индивидуальной собственности физических или юридических лиц.

ВЛАДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМЕ

Большинство жилых помещений в многоквартирных домах принадлежат частным лицам. Эти люди могут использовать свои квартиры для собственного проживания или сдачи в аренду. В некоторых случаях частные лица могут владеть нежилыми помещениями, например, гаражами или кладовыми, которые не являются частью их основной жилой площади.

Компании, занимающиеся недвижимостью, инвестиционные фирмы или строительные компании также могут владеть квартирами в многоквартирных домах. Эти квартиры могут быть предназначены для продажи, аренды или иных коммерческих целей. Компании, предприятия и другие юридические лица могут владеть и коммерческими площадями и офисами в многоквартирных домах. Эти помещения часто используются для ведения бизнеса, аренды или других коммерческих целей.

Места общего пользования находятся в совместной собственности всех владельцев квартир в доме. Каждый собственник квартиры имеет долю в праве собственности на общие части здания, пропорциональную площади его квартиры. Ответственность за содержание и ремонт мест общего пользования возлагается на ассоциацию собственников. Ассоциация собственников (Húsfélag) организует управление общими частями здания, включая принятие решений о ремонте и распределении расходов между собственниками квартир.

АССОЦИАЦИИ СОБСТВЕННИКОВ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Ассоциации собственников в многоквартирных домах (Húsfélag) создаются самими собственниками квартир. Все владельцы квартир автоматически становятся членами ассоциации собственников. Это обязательное требование для всех многоквартирных домов, чтобы обеспечить управление общими частями и решение вопросов, связанных с содержанием и ремонтом здания.

В период до передачи прав собственности жильцам застройщик часто выполняет функции временного управляющего домом. Он обеспечивает содержание и эксплуатацию здания, а также организует первое общее собрание собственников. Застройщик или группа инициативных собственников могут назначить временного управляющего, который будет заниматься текущими вопросами до официального создания ассоциации собственников. Это может быть представитель застройщика, управляющая компания или инициативный собственник, выбранный на временной основе для выполнения административных функций.

Процедура создания ассоциации собственников включает несколько этапов:

Инициация создания: Собственники квартир инициируют создание ассоциации собственников на общем собрании. Инициатором может выступить любой собственник квартиры.
Организация общего собрания: Проводится общее собрание всех собственников, на котором обсуждаются и утверждаются основные документы ассоциации, такие как устав и правила внутреннего распорядка.
Регистрация ассоциации: После утверждения устава и правил ассоциация должна быть зарегистрирована в соответствующих государственных органах. Это может включать регистрацию в муниципалитете или другом регулирующем органе.
Выбор управляющего органа: На общем собрании выбирается управляющий орган ассоциации, который будет заниматься повседневным управлением и решением текущих вопросов.

Переход от временного управления к постоянному осуществляется через формальное голосование и утверждение устава ассоциации на общем собрании собственников. Это обеспечивает прозрачность и законность всех операций и решений, связанных с управлением домом.

В Исландии исключение собственника из ассоциации многоквартирного дома (Húsfélag) является возможным, но крайне редким случаем и может произойти только по веским причинам. Ассоциация собственников имеет право принимать меры против членов, которые систематически нарушают правила или создают серьёзные проблемы для других жильцов. Основные причины, по которым собственника могут исключить, включают:

Неуплата взносов: Постоянные и значительные задолженности по взносам на содержание и ремонт могут стать основанием для исключения.
Серьёзные нарушения правил: Это могут быть регулярные нарушения правил поведения, шум, ущерб общему имуществу или другие действия, которые создают неудобства для других жильцов.
Неправомерное использование собственности: Использование квартиры или общих частей здания в целях, противоречащих уставу ассоциации или законодательству.

Исключенный собственник теряет право участия в собраниях и принятии решений ассоциации. Собственник может быть лишен доступа к определенным общим ресурсам и услугам, предоставляемым ассоциацией. Например, может потерять право использовать общие парковочные места, включая зарезервированные или специально отведенные для жильцов, может потерять доступ к спортивным залам, бассейнам, комнатам для собраний или общим зонам отдыха. Могут быть ограничены доступ к коммунальным услугам, например, к общим системам отопления, водоснабжения и электричества, если они контролируются ассоциацией. Ограничение доступа к системам безопасности, таким как контроль доступа в здание, видеонаблюдение и охрана, может быть введено для исключенного собственника.

Собственник может подать иск в суд для отмены решения об исключении, предоставив доказательства и аргументы в свою защиту. Ограничение доступа к общим ресурсам также может быть предметом судебного разбирательства, если собственник считает, что его права были нарушены.

Основные функции и обязанности ассоциации

Ассоциация собственников (Húsfélag) в многоквартирных домах в Исландии выполняет важные функции и несет ответственность за множество аспектов управления и содержания здания.

Организация и проведение собраний: Регулярные общие собрания собственников необходимы для обсуждения и принятия решений по ключевым вопросам, таким как бюджет, ремонт и правила проживания. (Fjöleignarhúsalög, 59. og 60. gr.)
Ведение документации: Ассоциация должна вести протоколы собраний, финансовые отчеты и другие важные документы. (Fjöleignarhúsalög, 70. gr.)
Правовая поддержка: Ассоциация обязана соблюдать все правовые нормы и требования, взаимодействуя с государственными органами и юристами при необходимости. (Fjöleignarhúsalög, 74. gr.)
Составление бюджета: Ассоциация разрабатывает и утверждает годовой бюджет, включающий все необходимые расходы на содержание и ремонт дома. (Fjöleignarhúsalög, 52. gr.)
Сбор взносов: Организация сбора взносов с собственников квартир на содержание и ремонт общего имущества. (Fjöleignarhúsalög, 43. gr.)
Подготовка и предоставление отчетов о доходах и расходах ассоциации собственников для обеспечения прозрачности и подотчетности. (Fjöleignarhúsalög, 71. gr.)
Обслуживание и ремонт: Ассоциация ответственна за организацию текущего обслуживания и ремонта общих частей здания, таких как крыши, фасады, лифты и другие. (Fjöleignarhúsalög, 42. gr.)
Управление коммунальными услугами: Ассоциация управляет предоставлением коммунальных услуг, таких как отопление, водоснабжение и электричество, если они являются общими для всего дома. (Fjöleignarhúsalög, 38. gr.)
Формирование фондов: Ассоциация может создавать и управлять различными фондами для покрытия расходов на ремонт и улучшения. (Fjöleignarhúsalög, 45. gr.)
Распределение расходов: Расходы на содержание и ремонт общего имущества распределяются между собственниками пропорционально их доле в праве собственности на общие части. (Fjöleignarhúsalög, 46. gr.)
Коммуникация с жильцами: Ассоциация обеспечивает регулярную коммуникацию с жильцами, информируя их о важных решениях, мероприятиях и изменениях. (Fjöleignarhúsalög, 58. gr.)
Решение споров: Ассоциация отвечает за разрешение споров между жильцами и соблюдение правил внутреннего распорядка. (Fjöleignarhúsalög, 75. gr.)

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ В ДОМЕ

Процедуры принятия решений в многоквартирных домах в Исландии регулируются законом о многоквартирных домах (Fjöleignarhúsalög). Эти процедуры включают проведение общих собраний собственников, голосование по различным вопросам и соблюдение установленных кворумов для принятия решений. Для принятия решений необходим кворум, который определяется количеством присутствующих собственников и их долей в праве собственности. Различные вопросы требуют разного кворума. Для простых вопросов достаточно простого большинства - более 50% голосов присутствующих собственников. Для более серьезных - квалифицированное большинство (две трети (2/3) или три четверти (3/4) голосов всех собственников).

Вопросы, которые могут быть вынесены на голосование:

Утверждение годового бюджета и финансового плана (Простое большинство голосов присутствующих на собрании собственников) (Fjöleignarhúsalög, 59. gr.).
Принятие решения о проведении капитального ремонта или значительных улучшений общего имущества. (Две трети (2/3) голосов всех собственников) (Fjöleignarhúsalög, 41. gr.).
Изменение использования общего имущества, например, преобразование части общего пространства в коммерческое помещение. (Простое большинство голосов присутствующих на собрании собственников) (Fjöleignarhúsalög, 45. gr.)
Внесение изменений в устав ассоциации собственников (Три четверти (3/4) голосов всех собственников) (Fjöleignarhúsalög, 69. gr.)
Решение о выселении собственника за серьезные нарушения правил ассоциации (Простое большинство голосов присутствующих на собрании собственников) (Fjöleignarhúsalög, 75. gr.)
Выбор или смена управляющей компании для управления многоквартирным домом. (Простое большинство голосов присутствующих на собрании собственников) (Fjöleignarhúsalög, 43. gr.)
Внесение изменений в правила внутреннего распорядка дома. (Простое большинство голосов присутствующих на собрании собственников) (Fjöleignarhúsalög, 74. gr.)

ВЫСЕЛЕНИЕ

Собственника или арендатора могут выселить за систематические нарушения правил внутреннего распорядка дома, такие как регулярный шум, загрязнение общих территорий или нарушение порядка проживания.

Если собственник систематически не оплачивает взносы на содержание и ремонт общего имущества, ассоциация также может принять решение о выселении.

Использование квартиры в коммерческих целях без разрешения или незаконная перепланировка также могут стать основанием для выселения.

Решение о выселении принимается ассоциацией собственников на общем собрании. Для этого требуется согласие большинства собственников, если иное не указано в уставе ассоциации или внутренних правилах дома. (Fjöleignarhúsalög, 75. gr.)

Если собственник не выполняет обязательства и продолжает нарушать правила или не погашает долги, ассоциация собственников может обратиться в суд для принудительного выселения. В случае принудительного выселения и необходимости покрытия долгов по взносам или других обязательств, суд может постановить продажу квартиры для погашения задолженности. Квартира выставляется на принудительную продажу, обычно через аукцион, организованный судебным исполнителем. Полученные от продажи средства сначала используются для погашения долгов перед ассоциацией собственников и другими кредиторами (например, ипотечными банками). Оставшиеся средства после погашения всех обязательств возвращаются собственнику квартиры.

ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за содержание и текущий ремонт в многоквартирных домах в Исландии включает расходы на обслуживание общих частей здания, ремонтные работы, коммунальные услуги и другие необходимые расходы для поддержания дома в хорошем состоянии.

Состав платы (Fjöleignarhúsalög, 42. gr.):

Техническое обслуживание: Плата за регулярное техническое обслуживание, включая проверку и ремонт инженерных систем.
Уборка и содержание: Расходы на уборку общих территорий, вывоз мусора и обслуживание прилегающей территории.
Ремонтные работы: Средства на текущий и капитальный ремонт общего имущества.
Коммунальные услуги: Оплата общих коммунальных услуг, таких как электричество, водоснабжение и отопление общих помещений.

Размер платы за содержание и текущий ремонт устанавливается ассоциацией собственников на общем собрании. Процедура включает следующие шаги (Fjöleignarhúsalög, 59. gr.):

Разработка бюджета: Управляющая компания или правление ассоциации готовят предварительный бюджет на предстоящий год, включающий все предполагаемые расходы.
Обсуждение и утверждение: Проект бюджета представляется на общем собрании собственников, где обсуждаются статьи расходов и их обоснованность.
Голосование: Бюджет утверждается большинством голосов присутствующих собственников.
Распределение расходов: Утвержденный бюджет распределяется между собственниками пропорционально их доле в общем имуществе.

Государство может устанавливать определенные ограничения на размер платы за содержание и ремонт в многоквартирных домах для защиты интересов собственников и предотвращения чрезмерных расходов (Lög um hússjóð, 3. gr.). Государственные органы могут устанавливать максимальные тарифы на определенные виды услуг или работ, а также введение правил и стандартов для управляющих компаний с целью обеспечения прозрачности их деятельности и защиты прав собственников.

Собственники квартир могут получать субсидии на содержание и текущий ремонт от государства или муниципалитетов. Эти субсидии предназначены для поддержки малоимущих граждан и улучшения жилищных условий.

Собственник подает заявление на получение субсидии в соответствующий государственный орган или муниципалитет. Органы власти оценивают финансовое положение заявителя и обоснованность его запроса. При положительном решении заявителю предоставляется субсидия в виде ежемесячных выплат или единовременной помощи на оплату содержания и ремонта (Lög um húsnæðisbætur, 8. gr.).

Плата за содержание и текущий ремонт в многоквартирных домах обычно рассчитывается пропорционально площади квартиры. Это означает, что чем больше площадь квартиры, тем больше взнос. В некоторых случаях могут учитываться дополнительные факторы, такие как использование дополнительных услуг или состояние общего имущества.

Средняя плата за содержание и текущий ремонт в многоквартирных домах может варьироваться в зависимости от города и конкретного дома. В следующих городах представлены примерные данные:

Рейкьявик: 20 000 - 40 000 ISK в месяц (примерно 130 - 260 EUR).
Коупавогюр: 18 000 - 35 000 ISK в месяц (примерно 117 - 227 EUR).
Хабнарфьордур: 17 000 - 33 000 ISK в месяц (примерно 111 - 214 EUR).
Акюрейри: 15 000 - 30 000 ISK в месяц (примерно 97 - 194 EUR).
Рейкьянесбаер: 14 000 - 28 000 ISK в месяц (примерно 91 - 181 EUR).

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Управляющие компании играют важную роль в управлении многоквартирными домами в Исландии. Они предоставляют широкий спектр услуг, направленных на обеспечение эффективного управления, содержания и эксплуатации жилых комплексов.

Основные функции управляющих компаний:

Техническое обслуживание: Проведение регулярного технического обслуживания и мелкого ремонта общего имущества.
Финансовое управление: Ведение бухгалтерии, сбор взносов с собственников и подготовка финансовых отчетов.
Административное управление: Организация и проведение общих собраний собственников, ведение документации и обеспечение соблюдения правил внутреннего распорядка.
Юридическая поддержка: Консультации по юридическим вопросам, связанным с управлением недвижимостью, и представление интересов собственников в судебных разбирательствах при необходимости.

Процедура найма управляющих компаний

Собственники проводят общее собрание, на котором обсуждаются различные предложения от управляющих компаний. Предварительно Правление ассоциации или специально назначенный комитет собирает и анализирует предложения от различных управляющих компаний, оценивая их условия, стоимость услуг и репутацию. Выбирается компания, которая предлагает оптимальные условия и имеет хорошую репутацию. С выбранной управляющей компанией заключается договор, в котором подробно описаны услуги, стоимость и условия сотрудничества. Договор утверждается большинством голосов присутствующих на собрании собственников. После заключения договора управляющая компания приступает к выполнению своих обязанностей, контролируя все аспекты управления многоквартирным домом.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система управления многоквартирными домами в Исландии демонстрирует важность активного участия собственников, четкого финансового управления и роли управляющих компаний. Государственное регулирование и субсидии также играют значительную роль в поддержании и улучшении системы, обеспечивая комфортное и эффективное проживание для всех жильцов.

ИСТОЧНИКИ

Fjöleignarhúsalög, 1994 nr. 26 22. mars
Lög um nauðungarsölu, 1991 nr. 90 26. desember
Lög um húsnæðisbætur, 2016 nr. 24 1. júní
Lög um þjónustugjöld, 2013 nr. 12 1. mars
Lög um meðferð einkamála, 1991 nr. 91 1. desember

С полной версией рейтинга управляющих компания города вы можете ознакомиться на главной странице нашего сайта - www.ratinguk.ru. А чтобы не пропустить последние обновления и аналитику по рынку управления МКД - подписывайтесь наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk24

14 июня 2024

Все публикации