Как управляют многоквартирными домами в Нидерландах?

В последние десятилетия управление многоквартирными домами стало важным аспектом городской жизни, особенно в странах с высокой плотностью населения и активным развитием жилого фонда. Нидерланды являются одной из таких стран, где вопросы эффективного управления многоквартирными домами имеют первостепенное значение для обеспечения комфортных условий проживания и поддержания надлежащего состояния зданий.

Исследование управления многоквартирными домами в Нидерландах важно по нескольким причинам. Во-первых, это позволяет понять, как регулируются вопросы собственности, содержания и эксплуатации многоквартирных домов в стране с одной из самых развитых экономик мира. Во-вторых, изучение голландского опыта может быть полезным для других стран, стремящихся улучшить свои системы управления жильем. Наконец, анализ нормативных документов и процедур принятия решений в многоквартирных домах поможет выявить лучшие практики и предложить рекомендации по их применению в других контекстах.

В данной статье рассмотрены следующие аспекты управления многоквартирными домами в Нидерландах: формы собственности на помещения, владение жилыми и нежилыми помещениями, процедуры приобретения квартиры, принятие решений в доме, условия выселения, плата за содержание и текущий ремонт, а также роль управляющих компаний.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В Нидерландах существует несколько основных форм собственности на помещения в многоквартирных домах, каждая из которых регулируется определенными законодательными актами. Эти формы собственности имеют свои особенности и различия, которые будут рассмотрены ниже.

Основные формы собственности

1. Частная собственность (Privé-eigendom). Частная собственность на помещения в многоквартирных домах регулируется Гражданским кодексом Нидерландов (Burgerlijk Wetboek, BW). Согласно статье 5:1 BW, собственник помещения имеет исключительное право владения, пользования и распоряжения своей собственностью (Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Artikel 1).
2. Смешанная собственность (Gemengd eigendom). Смешанная собственность предполагает, что часть здания находится в частной собственности, а часть в собственности объединения собственников (Vereniging van Eigenaars, VvE). Гражданский кодекс, в частности, статьи 5:106-5:147, регулирует деятельность VvE и распределение прав и обязанностей между собственниками (Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Artikelen 106-147).

Описание и различия между этими формами

В частной собственности владельцы помещений имеют полное право на свои квартиры или нежилые помещения. Они могут самостоятельно распоряжаться ими, продавать, сдавать в аренду и т.д. Обязанности по содержанию общих частей здания и прилегающих территорий могут быть распределены по взаимному соглашению или через управляющую компанию. Ответственность за общее имущество лежит на самих владельцах, которые могут организоваться для управления или нанять управляющую компанию.

В случае смешанной собственности каждый собственник помещения является также членом VvE, которая управляет общими частями здания и инфраструктурой. Это означает, что решения по общим вопросам принимаются коллективно на общих собраниях VvE, где каждый собственник имеет право голоса. Такие собрания регулируются статьями 5:124-5:133 BW, которые определяют порядок созыва, проведения и принятия решений. (Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Artikelen 124-133)

В смешанной собственности общие части здания принадлежат VvE, которая несет ответственность за их содержание и обслуживание. Каждый член VvE вносит регулярные платежи на эти нужды.

Статистика по формам собственности

По данным Центрального статистического бюро Нидерландов (CBS), на 2023 год распределение форм собственности в многоквартирных домах выглядит следующим образом:

1. Частная собственность: около 30%
2. Смешанная собственность (с участием VvE): около 70%

В Нидерландах почти каждая квартира в многоквартирном доме автоматически относится к Vereniging van Eigenaren (VvE). Это обязательная форма управления, которая обеспечивает совместное управление и обслуживание общих частей здания, таких как крыша, лестницы и лифты. Каждая квартира в таком доме имеет своего собственника, но ответственность за общие части делится между всеми собственниками, которые являются членами VvE.

Eigenwoning относится к индивидуальной собственности, где собственник несет полную ответственность за свою недвижимость. Эта форма собственности более характерна для частных домов и коттеджей, а не для многоквартирных домов.

ВЛАДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМЕ

В многоквартирных домах Нидерландов жилыми помещениями, как правило, владеют индивидуальные собственники. Эти владельцы приобретают квартиры в личную собственность на основании договора купли-продажи. Законодательная база, регулирующая права владельцев жилых помещений, включена в Гражданский кодекс Нидерландов (Burgerlijk Wetboek, BW) (Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Artikel 1).

Нежилые помещения в многоквартирных домах могут находиться в собственности как индивидуальных владельцев, так и юридических лиц. Эти помещения могут быть использованы для различных коммерческих целей, таких как офисы, магазины или складские помещения. Право собственности на нежилые помещения также регулируется Гражданским кодексом Нидерландов (Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Artikel 3).

Право собственности на места общего пользования

Места общего пользования в многоквартирных домах включают подъезды, лифты, лестничные клетки, коридоры, крыши и другие части здания, которые используются всеми жильцами. В зависимости от формы собственности, управление этими местами осуществляется разными способами:

В многоквартирных домах, где помещения находятся в частной собственности, места общего пользования могут управляться коллективно самими жильцами или через управляющую компанию, нанятую жильцами. В этом случае места общего пользования юридически могут принадлежать коллективу собственников, но управление и содержание их осуществляется совместно.

В многоквартирных домах, где действует объединение собственников (Vereniging van Eigenaars, VvE), места общего пользования принадлежат VvE. Это объединение несет ответственность за содержание и обслуживание общих частей здания. VvE устанавливает правила и процедуры использования и управления этими местами. Решения по управлению принимаются на общих собраниях членов VvE, согласно статьям 5:124-5:133 BW (Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Artikelen 124-133).

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В ДОМЕ

Покупка квартиры в многоквартирном доме, входящем в Vereniging van Eigenaren (VvE), не требует предварительного согласования с ассоциацией собственников. Однако новый владелец автоматически становится членом VvE и должен соблюдать все установленные правила и регламенты. Это включает в себя обязательства по оплате взносов на содержание и ремонт общих частей здания.

Соседи не могут напрямую воспрепятствовать покупке квартиры, так как процесс приобретения в основном регулируется нотариусом и законодательством Нидерландов. Тем не менее, соседи могут иметь влияние через механизмы VvE, особенно если покупка или использование квартиры может повлиять на общие интересы или правила ассоциации. Например, если планируются значительные изменения в квартире, которые могут затронуть общие части здания, это может потребовать согласования с VvE.

Принятие решений в доме

Принятие решений в многоквартирных домах в Нидерландах осуществляется через ассоциацию собственников, известную как Vereniging van Eigenaren (VvE). Основные процедуры включают:

1. Общие собрания: Решения принимаются на общих собраниях членов VvE, которые проводятся регулярно, как минимум один раз в год. На этих собраниях обсуждаются вопросы, касающиеся управления, содержания и ремонта общих частей здания.
2. Правление VvE: В некоторых случаях правление VvE, состоящее из избранных членов, может принимать оперативные решения. Однако важные вопросы всегда выносятся на голосование всех членов.
3. Уведомления и протоколы: Все члены VvE должны быть заранее уведомлены о дате, времени и повестке дня собрания. Ведутся протоколы собраний, которые доступны для всех членов.

Вопросы, которые могут быть вынесены на голосование

1. Утверждение годового бюджета. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE.  Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
2. Установление размера ежемесячных взносов. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
3. Утверждение отчетов о финансовой деятельности. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
4. Проведение капитальных ремонтов. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
5. Заключение договоров с подрядчиками. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
6. Внесение изменений в правила пользования общими частями. Кворум: 2/3 от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Квалифицированное большинство (2/3 голосов от присутствующих на собрании).
7. Установление новых правил внутреннего распорядка. Кворум: 2/3 от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Квалифицированное большинство (2/3 голосов от присутствующих на собрании).
8. Выборы членов правления. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
9. Наем управляющей компании. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
10. Принятие решений по судебным искам. Кворум: 50% + 1 голос от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Простое большинство (50% + 1 голос от присутствующих на собрании).
11. Изменения в уставе VvE. Кворум: 3/4 от общего числа членов VvE. Количество голосов за: Квалифицированное большинство (3/4 голосов от присутствующих на собрании).

Как определяется количество голосов

Количество голосов в VvE определяется долей собственности каждого члена в общем имуществе. Доля обычно рассчитывается на основе площади квартиры или её стоимости в отношении к общей площади или стоимости всех квартир в доме. Эта информация фиксируется в "splitsingsakte" (акт раздела) и может варьироваться в зависимости от конкретного здания и VvE.

ВЫСЕЛЕНИЕ

Выселение владельца квартиры в Нидерландах возможно в следующих случаях:

1. Нарушение правил VvE: В случае серьезных и постоянных нарушений правил ассоциации собственников (VvE), таких как неуплата взносов, нарушение правил пользования общими частями или причинение значительного ущерба общим частям здания.
2. Нарушение законов: Выселение может быть инициировано при нарушении национальных или местных законов, например, при использовании квартиры для незаконной деятельности.

Решение о выселении принимается судом на основании представленных доказательств. VvE или отдельные собственники могут подать иск в суд с требованием выселения нарушителя. Это регулируется "Burgerlijk Wetboek" (Гражданский кодекс), книга 5, статья 112 и последующие статьи.

Компенсация владельцу выплачивается на основании рыночной стоимости квартиры и иных факторов, таких как состояние недвижимости и оставшийся срок аренды (если применимо). Суд определяет размер компенсации, основываясь на экспертных оценках и представленных доказательствах. Выплата компенсации происходит после вынесения судебного решения и может включать обязательство нарушителя компенсировать убытки VvE или других собственников.

Решение о выселении можно обжаловать в апелляционном суде. Для этого необходимо подать апелляцию в установленные сроки, обычно в течение 3 месяцев с момента вынесения решения.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

В Нидерландах управляющие компании играют важную роль в управлении многоквартирными домами и комплексами. Эти компании часто нанимаются ассоциациями собственников (Vereniging van Eigenaren, VvE) для выполнения административных и технических задач, связанных с управлением общими частями здания, такими как лифты, коридоры, крыши и фасады.
Основные функции управляющих компаний:

1. Административное управление: Включает ведение бухгалтерии, сбор взносов, подготовку и проведение общих собраний VvE.
2. Техническое управление: Осуществление текущего и капитального ремонта, проведение регулярных инспекций, заключение контрактов с подрядчиками.
3. Консультационные услуги: Предоставление рекомендаций по вопросам соблюдения законодательства, улучшению энергоэффективности и управлению рисками.

Процедура найма управляющей компании обычно включает следующие этапы:

1. Принятие решения на общем собрании VvE: Члены VvE голосуют за необходимость найма управляющей компании.
2. Подготовка тендерной документации: Определение требований к услугам, подготовка и рассылка запросов предложения (RFQ) потенциальным управляющим компаниям.
3. Оценка предложений: Анализ поступивших предложений по критериям стоимости, качества услуг и опыта работы.
4. Выбор управляющей компании: Принятие окончательного решения на общем собрании VvE, утверждение договора и условий сотрудничества.

Установление стоимости услуг управляющих компаний

Стоимость услуг управляющих компаний устанавливается на основе заключенного договора между VvE и управляющей компанией. Цена зависит от объема и сложности предоставляемых услуг, состояния здания и специфических требований VvE. Управляющие компании могут предлагать разные пакеты услуг, что также влияет на стоимость.

В Нидерландах государственное регулирование стоимости услуг управляющих компаний осуществляется косвенно через законодательство, направленное на защиту прав потребителей и обеспечение прозрачности в управлении недвижимостью. Например, "Burgerlijk Wetboek" (Гражданский кодекс), книга 5, статья 112, устанавливает права и обязанности VvE, включая вопросы финансового управления и отчетности.

Кроме того, существуют рекомендации и стандарты, разработанные профессиональными ассоциациями, такими как Vereniging van Eigenaren Nederland (VvEN), которые помогают устанавливать справедливые цены на услуги управляющих компаний.

Государство предоставляет субсидии на улучшение энергоэффективности и проведение капитальных ремонтов в многоквартирных домах. Эти субсидии могут покрывать часть затрат на услуги управляющих компаний, если они связаны с проектами по улучшению энергоэффективности или капитальному ремонту.

Стоимость услуг на содержание и текущий ремонт в 5 крупнейших городах Нидерландов

Стоимость содержания и текущего ремонта в многоквартирных домах в Нидерландах может варьироваться в зависимости от города и состояния здания. В пяти крупнейших городах – Амстердаме, Роттердаме, Гааге, Утрехте и Эйндховене – средняя стоимость содержания и ремонта составляет примерно:

1. Амстердам: Около €5-7 за квадратный метр в месяц.
2. Роттердам: Примерно €4-6 за квадратный метр в месяц.
3. Гаага: Около €4-6 за квадратный метр в месяц.
4. Утрехт: Примерно €4-6 за квадратный метр в месяц.
5. Эйндховен: Около €3-5 за квадратный метр в месяц.

Эти затраты включают регулярное техническое обслуживание, мелкий ремонт, уборку общих зон и другие текущие расходы на содержание здания. Они могут варьироваться в зависимости от возраста и состояния здания, а также от конкретных потребностей и договоренностей внутри ассоциации собственников (VvE).