Как управляют многоквартирными домами в Норвегии?

Многоквартирные дома составляют значительную часть жилого фонда Норвегии, и эффективное управление ими напрямую влияет на качество жизни жителей. Понимание норвежской системы управления может быть полезным для других стран, стремящихся улучшить свои собственные модели управления жилищным фондом. Наконец, это исследование способствует развитию устойчивых и инклюзивных городских сообществ, что является одной из целей устойчивого развития, поддерживаемых норвежским правительством. В статье рассматриваются различные аспекты, связанные с организацией и функционированием многоквартирных домов, а также роль каждого участника этого процесса.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В Норвегии существует несколько основных форм собственности на жилье. К ним относятся:

• Собственная недвижимость (Selveierbolig): Это форма собственности, при которой владелец полностью владеет своей квартирой или домом. Владелец имеет полное право распоряжаться своей недвижимостью, включая право на продажу, аренду и наследование. Владельцы несут ответственность за все расходы на содержание и ремонт.
• Арендованное жилье (Leiebolig): Это форма, при которой жилье принадлежит арендодателю, а арендатор имеет право на проживание в нем на основе договора аренды. Арендаторы не имеют права собственности на жилье, но обладают правом пользования в течение срока аренды, указанного в договоре. Основные расходы на содержание и ремонт обычно несет арендодатель.
• Кооперативное жилье (Borettslag): В этой системе жилье принадлежит кооперативу, а жители являются членами кооператива и владеют правом пользования конкретной квартирой. Члены кооператива участвуют в принятии решений и делят расходы на содержание и ремонт. В отличие от аренды, члены кооператива обладают более длительными и стабильными правами на проживание. Эта форма собственности широко распространена в Норвегии.

ВЛАДЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ДОМЕ

В многоквартирных домах в Норвегии владение жилыми помещениями может осуществляться различными способами в зависимости от формы собственности:

1. Собственная недвижимость (Selveierbolig): Владельцем жилого помещения является физическое или юридическое лицо, которое приобрело недвижимость в собственность. Владелец имеет полное право на использование, продажу и наследование этой недвижимости. 

Нежилыми помещениями в таких домах могут владеть как владельцы жилых помещений, так и сторонние физические или юридические лица, которые приобрели эти помещения. Нежилые помещения могут включать коммерческие площади, офисы и другие объекты. 

Места общего пользования, такие как подъезды, лестничные клетки, лифты, дворы и другие общие пространства, принадлежат всем владельцам жилых и нежилых помещений в здании на правах долевой собственности. Владельцы совместно несут ответственность за содержание и ремонт этих мест, что обычно регулируется договором или уставом жилого комплекса.

2. Кооперативное жилье (Borettslag): Жилыми помещениями владеет кооператив, членами которого являются жители этих квартир. Каждый член кооператива имеет право пользования конкретной квартирой, но собственником недвижимости остается кооператив. 

Нежилыми помещениями также владеет кооператив, как и жилыми. Эти помещения могут использоваться для общих нужд членов кооператива или сдаваться в аренду для получения дохода, который используется на содержание и ремонт здания. 

В кооперативном жилье места общего пользования принадлежат кооперативу. Все члены кооператива имеют равные права на использование этих пространств и совместно несут ответственность за их содержание и ремонт через уплату членских взносов и участие в управлении кооперативом.

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В КООПЕРАТИВНОМ ДОМЕ

Если владелец квартиры в кооперативном доме намерен продать свою недвижимость, он обязан уведомить правление кооператива о продаже и условиях сделки. 

Соседи в кооперативных домах имеют право на предвосхищение (forkjøpsrett), что означает, что они могут выкупить квартиру на тех же условиях, которые предложены покупателем. Это право позволяет текущим членам кооператива или другим жильцам того же кооператива первыми приобрести продаваемую недвижимость. Однако это право должно быть реализовано в установленный срок после уведомления о продаже.

Если никто из соседей не воспользовался таким правом, продавец и внешний покупатель заключают договор купли-продажи, который фиксирует все условия сделки, включая цену, срок передачи и другие важные условия.

Продажа квартиры в кооперативном доме должна быть одобрена правлением кооператива. Это необходимо для обеспечения соответствия нового владельца требованиям кооператива. После одобрения правления кооператива осуществляется официальная передача права собственности. Этот этап включает регистрацию сделки в Земельном кадастре Норвегии (Kartverket).

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ В КООПЕРАТИВНОМ ДОМЕ

В кооперативных домах (Borettslag) принятие решений осуществляется на общем собрании членов кооператива. Процедуры проведения собраний и принятия решений регулируются законом "Burettslagslova". Основные этапы включают:

1. Созыв общего собрания: общее собрание созывается правлением кооператива, и все члены кооператива должны быть уведомлены о дате, времени и месте проведения собрания, а также о повестке дня.
2. Обсуждение и голосование: члены кооператива обсуждают вопросы, включенные в повестку дня, и проводят голосование по ним. Решения принимаются простым большинством голосов, если иное не установлено законом или уставом кооператива.
3. Принятие решений: принятые решения фиксируются в протоколе собрания и становятся обязательными для исполнения всеми членами кооператива.

Некоторые вопросы, которые могут быть вынесены на голосование

• Установление размера платы за содержание и текущий ремонт (кворум 50% членов кооператива). Burettslagslova", § 7-8)
• Утверждение годового бюджета (кворум 50% членов кооператива). (Burettslagslova", § 7-8)
• Изменение устава кооператива (кворум  2/3 голосов). (Burettslagslova", § 8-8)
• Реконструкция или значительные изменения в здании (кворум 2/3 голосов). (Burettslagslova", § 8-9)
• Назначение управляющей компании (кворум 50% членов кооператива). (Burettslagslova", § 8-10)
• Принятие решений по судебным разбирательствам (Кворум: 50% членов кооператива). (Burettslagslova", § 7-8)

ВЫСЕЛЕНИЕ

В кооперативных домах (Borettslag) в Норвегии возможны случаи, когда члена кооператива могут лишить права проживания или выселить. Эти случаи и условия регулируются законом "Burettslagslova". Основные положения включают:

1. Нарушение условий договора. Если член кооператива нарушает условия договора или устава кооператива, он может быть выселен. Например, за неуплата обязательных взносов. Члены кооператива обязаны регулярно уплачивать взносы за содержание и ремонт общих частей здания. Невыплата этих взносов может привести к выселению. ("Burettslagslova", § 5-22). Систематические нарушения тишины, повреждение имущества кооператива, использование квартиры не по назначению также могут стать поводом для выселения. (Burettslagslova", § 5-23)

2. Использование квартиры не по назначению. Если квартира используется не по назначению, например, для коммерческой деятельности, что запрещено уставом кооператива, это может стать основанием для выселения. (Burettslagslova", § 5-24)

3. Нанесение ущерба кооперативу или другим жильцам. Члены кооператива обязаны не причинять вреда общему имуществу и не нарушать права других жильцов. Если действия члена кооператива приводят к значительному ущербу или неудобствам для других жильцов, это может стать основанием для лишения права проживания. (Burettslagslova", § 5-25)

4. Сдача квартиры в аренду без разрешения. В некоторых кооперативах требуется получить разрешение на сдачу квартиры в аренду. Невыполнение этого требования может привести к выселению. (Burettslagslova", § 5-26)

Если член кооператива выселяется за неуплату обязательных взносов или серьезные нарушения условий договора, его доля в кооперативе может быть продана для покрытия задолженности. Квартира или доля в кооперативе будет выставлена на продажу через аукцион или через прямую продажу. Процесс продажи организует правление кооператива, и вырученные средства после вычета долгов возвращаются бывшему члену кооператива. Если стоимость квартиры не покрывает всю сумму задолженности, бывший член кооператива остается обязанным погасить оставшуюся сумму долга.

ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за содержание и текущий ремонт в кооперативных домах (Borettslag) включает в себя расходы на эксплуатацию, техническое обслуживание, ремонт и обновление общих частей здания. Эти расходы могут включать:

• Услуги управляющей компании.
• Обслуживание лифтов и систем отопления.
• Ремонт крыши и фасада.
• Обслуживание общих помещений и инфраструктуры.
• Плата за коммунальные услуги (вода, электричество для общих нужд и т.д.).

Правление кооператива готовит смету расходов на предстоящий год, учитывая все необходимые работы и услуги. Смета выносится на общее собрание членов кооператива, где обсуждается и утверждается большинством голосов. В случае необходимости могут проводиться дополнительные собрания для корректировки сметы и размера платы. После утверждения сметы правление устанавливает размер ежемесячных взносов для всех членов кооператива. Размер взносов может зависеть от площади квартиры и доли в общем имуществе.

Размер платы за содержание и текущий ремонт должен быть установлен на основании реальных потребностей кооператива и не может быть произвольным. Решение о размере платы принимается на общем собрании членов кооператива. (§ 5-19 "Fastsetting av felleskostnader", Burettslagslova)

Все решения на общем собрании, включая утверждение сметы и размера платы, принимаются простым большинством голосов, если устав кооператива не требует квалифицированного большинства для конкретных вопросов. (§ 7-6 "Vedtak på generalforsamlingen", Burettslagslova)

Уведомлению членов о проведении общего собрания, на котором обсуждаются и утверждаются финансовые вопросы, включая размер платы за содержание и текущий ремонт должно быть сделано не позднее чем за восемь дней до собрания. (§ 7-1 "Innkalling til generalforsamling", Burettslagslova)

Субсидии на содержание и текущий ремонт могут предоставляться государством для поддержки кооперативов, особенно в случаях, когда жильцы не могут самостоятельно покрыть все расходы. 

Субсидии могут предоставляться кооперативам, в которых проживают социально незащищенные категории граждан, такие как пожилые люди, семьи с низким доходом и инвалиды. 

Кооперативы подают заявки на получение субсидий в соответствующие государственные органы или муниципалитеты. В заявке необходимо указать текущие финансовые потребности, обосновать необходимость субсидирования и предоставить финансовую отчетность. 

Полученные субсидии используются строго по назначению на покрытие расходов, связанных с содержанием и текущим ремонтом общих частей здания.

Средняя плата за содержание и текущий ремонт в 5 крупнейших городах Норвегии

• Осло: около 55-60 NOK/м² (€4.75-5.20)
• Берген: около 45-50 NOK/м² (€3.90-4.35)
• Ставангер: около 40-45 NOK/м² (€3.45-3.90)
• Тронхейм: около 45-50 NOK/м² (€3.90-4.35)
• Драммен: около 40-45 NOK/м² (€3.45-3.90)

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Управляющие компании играют важную роль в кооперативных домах, предоставляя профессиональные услуги по управлению, техническому обслуживанию и ремонту недвижимости. Эти компании обеспечивают:

• Эффективное управление финансовыми и материальными ресурсами кооператива.
• Обслуживание общих частей здания, таких как лифты, системы отопления и водоснабжения.
• Координацию и выполнение текущих ремонтных работ и планирование капитального ремонта.
• Поддержку правления кооператива в административных вопросах и соблюдении законодательства.

Процедура найма управляющих компаний

Процедура найма управляющей компании в кооперативных домах включает следующие шаги:

1. Правление кооператива определяет объем необходимых услуг и составляет список требований к управляющей компании.
2. Кооператив объявляет конкурс или запрос предложений от управляющих компаний, которые могут предоставить необходимые услуги.
3. Правление кооператива оценивает полученные предложения, сравнивая условия, стоимость и репутацию компаний.
4. На общем собрании членов кооператива проводится голосование для утверждения выбранной управляющей компании.
5. После одобрения на общем собрании заключается договор с выбранной управляющей компанией, в котором оговариваются все условия сотрудничества и предоставления услуг.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система управления многоквартирными домами в Норвегии отличается высоким уровнем прозрачности и демократичности. Кооперативы и управляющие компании играют ключевую роль, обеспечивая эффективное управление и поддержку жилищного фонда. Законодательные нормы, такие как "Burettslagslova", обеспечивают справедливость и защиту прав жильцов. Культурные и социальные аспекты, включая ценности равенства и участия, способствуют активному вовлечению жителей в процессы принятия решений. Государственные субсидии и регулирование также помогают поддерживать доступность и качество жилья.

ИСТОЧНИКИ

• Burettslagslova (Закон о жилищных кооперативах)
• Eierseksjonsloven (Закон об отдельных владельцах)
• Plan- og bygningsloven (Закон о планировании и строительстве)
• Husleieloven (Закон об аренде)
• Forskrift om brannforebygging (Правила пожарной безопасности)
• Arbeidsmiljøloven (Закон о рабочей среде)

С полной версией рейтинга управляющих компания города вы можете ознакомиться на главной странице нашего сайта - www.ratinguk.ru. А чтобы не пропустить последние обновления и аналитику по рынку управления МКД - подписывайтесь наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk24