Как управляют многоквартирными домами в Швеции?

В Швеции существует несколько форм собственности на жильё: аренда (hyresrätt), кооперативное жильё (bostadsrätt) и индивидуальная собственность (äganderätt). Каждый из этих видов собственности имеет свои уникальные особенности и правовые нормы, регулирующие их управление. Особое внимание в Швеции уделяется кооперативному жилью, которое предполагает, что жильцы являются совладельцами здания и активно участвуют в управлении им через свои кооперативные объединения (bostadsrättsföreningar). Это создает уникальную систему, в которой жильцы имеют прямое влияние на принятие решений, касающихся их дома и общих помещений.

ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ

В Швеции существуют три основные формы собственности на жилье: аренда (hyresrätt), кооперативное жилье (bostadsrätt) и индивидуальная собственность (äganderätt). Каждая из этих форм имеет свои особенности и различия, которые определяют способ управления и правовой статус жилых помещений.

Аренда (Hyresrätt)

Арендное жилье в Швеции предоставляется арендодателями, которые могут быть частными лицами, компаниями или муниципальными жилищными компаниями. Арендаторы заключают договор аренды и оплачивают ежемесячную арендную плату. Эта форма собственности предоставляет меньше прав на изменение интерьера и обустройства жилья, но обеспечивает гибкость в плане смены места жительства. Арендное жилье регулируется законами, обеспечивающими права арендаторов, включая защиту от необоснованных выселений и право на продление аренды.

Кооперативное жилье (Bostadsrätt)

Кооперативное жилье представляет собой одну из самых популярных форм собственности в Швеции. В данном случае жильцы являются членами жилищного кооператива (bostadsrättsförening), который владеет зданием. Жилищный кооператив владеет всеми квартирами в здании, а члены кооператива приобретают права на пользование конкретными квартирами. Фактически, они владеют правами на жилье через участие в кооперативе, но не являются непосредственными владельцами квартир. Они активно участвуют в управлении кооперативом, принимая решения на общих собраниях и выбирая правление. Это позволяет жильцам влиять на вопросы, касающиеся содержания и ремонта здания, а также финансовых аспектов.
    
Индивидуальная собственность (Äganderätt)

Индивидуальная собственность подразумевает полное владение жилым помещением. Владельцы таких объектов имеют полное право распоряжаться своим имуществом, включая продажу, аренду и изменение интерьера. Этот вид собственности предоставляет максимальную степень свободы и ответственности. Владельцы индивидуальной собственности несут полную ответственность за содержание и ремонт своего жилья, что требует дополнительных затрат и усилий.

Если вы задумались о смене управляющей компании, но не знаете, кто сможет лучше управлять вашим домом; если вас беспокоит, что ваш дом останется без управления; если хотите выбирать среди лучших компаний или мотивировать вашу УК на улучшение — отправьте запрос на смену, и лучшие предложения не заставят себя ждать: https://ratinguk.ru/uk_change/ 

ПРИЕМ НОВЫХ ЧЛЕНОВ ИЛИ ИСКЛЮЧЕНИЕ ЧЛЕНОВ ИЗ КООПЕРАТИВА

В кооперативных многоквартирных домах (bostadsrättsföreningar) в Швеции процесс приема новых членов и исключения существующих регулируется уставом кооператива и законодательством. Эти процедуры важны для поддержания порядка и справедливости внутри сообщества жильцов.

Прием новых членов

Процесс приема новых членов кооператива включает несколько ключевых этапов:

1. Подача заявления: Лицо, желающее стать членом кооператива, должно подать письменное заявление в правление кооператива. Заявление обычно сопровождается документами, подтверждающими платежеспособность и намерение приобрести квартиру в доме. (Bostadsrättslagen (1991:614), 2 kap. 1 §)
2. Рассмотрение заявления: Правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о приеме нового члена. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы или информация от заявителя. (Bostadsrättslagen (1991:614), 2 kap. 3 §)
3. Утверждение: В случае одобрения заявления правлением, новый член должен подписать договор и оплатить взносы в кооператив. После этого он официально становится членом кооператива с правом пользования соответствующей квартирой. (Bostadsrättslagen (1991:614), 2 kap. 4 §)
4. Уведомление общего собрания: Важно, чтобы решение о приеме нового члена было доведено до сведения общего собрания жильцов, хотя само собрание не принимает решение о приеме. (Bostadsrättslagen (1991:614), 9 kap. 14 §)

Исключение членов

Процесс исключения членов кооператива также строго регулируется:

1. Основания для исключения: Члены могут быть исключены из кооператива по различным причинам, включая серьезные нарушения устава, неуплату взносов или долгов, нарушение общественного порядка и т.д. (Bostadsrättslagen (1991:614), 7 kap. 14 §)
2. Процедура исключения: Правление кооператива должно уведомить члена о намерении исключить его и предоставить ему возможность исправить нарушение или высказать свою точку зрения. Если нарушения не устранены, правление может принять решение об исключении. (Bostadsrättslagen (1991:614), 7 kap. 15 §)
3. Обжалование: Исключенный член имеет право обжаловать решение правления в общем собрании или через суд, если считает, что его права были нарушены. (Bostadsrättslagen (1991:614), 7 kap. 16 §)

Продажа квартиры в кооперативе

В кооперативных домах продажа квартиры регулируется рядом правил:

1. Право на продажу: Владельцы квартир в кооперативных домах имеют право продавать свои квартиры. Это право гарантировано законодательством и уставом кооператива. (Bostadsrättslagen (1991:614), 6 kap. 1 §)
2. Согласование с соседями: В большинстве случаев продажа квартиры не требует согласования с соседями или общим собранием. Однако новый владелец должен быть принят в кооператив в соответствии с обычной процедурой приема новых членов. Это включает рассмотрение его заявления правлением и выполнение всех необходимых формальностей. (Bostadsrättslagen (1991:614), 6 kap. 4 §)
3. Информирование правления: Продавец обязан уведомить правление кооператива о намерении продать квартиру и представить информацию о потенциальном покупателе для рассмотрения его членства. (Bostadsrättslagen (1991:614), 6 kap. 5 §)
4. Права кооператива: В некоторых случаях у кооператива может быть право первоочередного выкупа (förköpsrätt), что позволяет ему приобрести квартиру по той же цене, по которой она была предложена покупателю. (Bostadsrättslagen (1991:614), 6 kap. 9 §)

Возможность отказа или помехи продаже

Кооператив может помешать продаже квартиры или отказать во вступлении в кооператив только в строго определенных законом случаях:

1. Неудовлетворительные финансовые условия покупателя: Кооператив может отказать во вступлении новому члену, если он не соответствует финансовым требованиям или имеет историю задолженности. (Bostadsrättslagen (1991:614), 2 kap. 3 §)
2. Нарушение правил и устава: Если потенциальный покупатель известен своими нарушениями правил и устава кооператива, правление может отказать во вступлении. (Bostadsrättslagen (1991:614), 2 kap. 3 §)
3. Право первоочередного выкупа (förköpsrätt): Кооператив может воспользоваться правом первоочередного выкупа и приобрести квартиру сам, если это предусмотрено уставом. (Bostadsrättslagen (1991:614), 6 kap. 9 §)

Принятие решений

Процедуры принятия решений в многоквартирных домах в Швеции варьируются в зависимости от формы собственности. В кооперативных домах (bostadsrättsföreningar) и домах с индивидуальной собственностью решения принимаются жильцами через собрания и правление, тогда как в арендных домах большую часть решений принимает арендодатель.

В кооперативных домах ключевую роль в принятии решений играет общее собрание жильцов (Brf-stämma). Это собрание, которое обычно проводится ежегодно, является высшим органом управления кооперативом. На нем все члены кооператива имеют право голоса и могут участвовать в обсуждениях и принятии решений по ключевым вопросам управления домом.

Если вы рассматриваете возможность смены управляющей компании, но не уверены, кто сможет лучше управлять вашим домом; если вас тревожит, что дом останется без управления; если хотите выбрать из лучших компаний или стимулировать вашу текущую УК на улучшение — отправьте запрос на смену, и лучшие предложения не заставят себя ждать: https://ratinguk.ru/uk_change/

ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ БЫТЬ ВЫНЕСЕНЫ НА ГОЛОСОВАНИЕ

В кооперативных многоквартирных домах (bostadsrättsföreningar) в Швеции на общем собрании жильцов могут быть вынесены на голосование разнообразные вопросы, связанные с управлением и эксплуатацией здания. Эти вопросы регулируются различными нормативными актами и внутренними уставами кооперативов. Ниже приведены основные категории вопросов, которые могут обсуждаться и выноситься на голосование, с указанием необходимого кворума.

1. Бюджет и финансовые отчеты

• Утверждение годового бюджета: Общее собрание утверждает годовой бюджет кооператива, включая планируемые доходы и расходы. (Кворум: обычно простое большинство, если иное не указано в уставе кооператива) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).
• Финансовые отчеты: Представление и утверждение финансовых отчетов за прошедший год, включающих балансы, отчеты о доходах и расходах, а также аудиторские заключения. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).
• Распределение прибыли или убытков: Решение о распределении прибыли кооператива (если таковая имеется) или покрытии убытков. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).

2. Выбор правления

• Избрание членов правления: Общее собрание выбирает членов правления, которые будут заниматься управлением кооператива на следующий срок. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 14 §).
• Отчет о деятельности правления: Представление отчета правления о проделанной работе за прошедший период и оценка его эффективности. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).

3. Ремонт и техническое обслуживание

• Капитальные ремонты: Решение о проведении капитальных ремонтов и модернизаций здания, таких как замена кровли, ремонт фасада, обновление лифтов и т.д. (Кворум: может требоваться квалифицированное большинство, например две трети голосов) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 16 §).
• Текущие ремонты: Решения о текущем техническом обслуживании и мелких ремонтах, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).
• Планирование и финансирование работ: Утверждение плана работ и источников финансирования, включая возможное привлечение займов или увеличения взносов членов кооператива. (Кворум: может требоваться квалифицированное большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 16 §).

4. Изменения в уставе кооператива

• Принятие изменений в устав: Общее собрание может вносить изменения в устав кооператива, касающиеся прав и обязанностей членов, структуры управления, правил внутреннего распорядка и других аспектов. (Кворум: квалифицированное большинство, обычно две трети голосов) (Lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) 6 kap. 39 §).
• Утверждение новых правил: Введение новых правил и положений, которые могут быть необходимы для эффективного управления и эксплуатации здания. (Кворум: квалифицированное большинство) (Lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) 6 kap. 39 §).

5. Ставки взносов

• Установление взносов: Решение об установлении или изменении размеров ежемесячных взносов на содержание и ремонт здания. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).
• Дополнительные взносы: Введение дополнительных взносов на покрытие непредвиденных расходов или финансирование крупных проектов. (Кворум: простое большинство, при значительных суммах может требоваться квалифицированное большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).

6. Другие важные вопросы

• Утверждение договоров: Одобрение важных договоров и соглашений, заключаемых кооперативом, таких как договоры с управляющими компаниями, подрядчиками, поставщиками услуг и т.д. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).
• Членство в кооперативе: Решения о приеме новых членов или исключении членов из кооператива. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 14 §).
• Использование общих помещений: Решения о правилах использования и аренде общих помещений, таких как подвалы, чердаки, гаражи и т.д. (Кворум: простое большинство) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 13 §).
• Земельные вопросы: Решения, касающиеся земельных участков, принадлежащих кооперативу, включая их использование, аренду или продажу. (Кворум: квалифицированное большинство, если предполагаются значительные изменения или сделки) (Bostadsrättslagen (1991:614) 9 kap. 16 §).

ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за содержание и текущий ремонт (Avgift) в многоквартирных домах в Швеции представляет собой ежемесячный взнос, который члены жилищного кооператива (bostadsrättsförening) обязаны оплачивать. Эта плата покрывает расходы на содержание общего имущества, текущий ремонт, коммунальные услуги, страхование, административные расходы и другие необходимые затраты для поддержания здания в хорошем состоянии.

Если вы думаете о смене управляющей компании, но не знаете, кто сможет лучше управлять вашим домом; если вас беспокоит отсутствие управления вашим домом; если хотите выбирать среди лучших компаний или стимулировать вашу УК на улучшение — отправьте запрос на смену, и лучшие предложения не заставят себя ждать: https://ratinguk.ru/uk_change/

Процедура установления размера платы

1. Разработка бюджета: Правление кооператива разрабатывает годовой бюджет, который включает все предполагаемые расходы на содержание и текущий ремонт. Бюджет основывается на прогнозируемых затратах и необходимых работах по обслуживанию здания. (Bostadsrättslagen (1991:614), 9 kap. 5 §)
2. Утверждение бюджета общим собранием: Бюджет и размер платы за содержание и текущий ремонт утверждаются на общем собрании членов кооператива. В процессе обсуждения жильцы могут вносить предложения и корректировки. (Bostadsrättslagen (1991:614), 9 kap. 14 §)
3. Уведомление жильцов: После утверждения бюджета и размера платы правление кооператива уведомляет всех членов о новых взносах. Жильцы обязаны соблюдать решения, принятые на общем собрании. (Bostadsrättslagen (1991:614), 9 kap. 13 §)

Влияние государства на ограничение размера платы

В Швеции государство напрямую не регулирует размер платы за содержание и текущий ремонт в кооперативных домах, оставляя это на усмотрение членов кооператива и их правления. Однако, законодательство требует прозрачности в финансовых вопросах и защиты прав жильцов от чрезмерных расходов.

1. Защита прав жильцов: Жилищное законодательство защищает права жильцов и обязывает кооперативы к прозрачности и отчетности в финансовых вопросах. (Bostadsrättslagen (1991:614), 9 kap. 14 §)
2. Контроль со стороны жильцов: Жильцы имеют право участвовать в принятии решений о бюджете и контролировать действия правления через общее собрание. (Bostadsrättslagen (1991:614), 9 kap. 14 §)

Наличие и получение субсидий на содержание и текущий ремонт

В Швеции существуют различные формы субсидий и финансовой поддержки для обеспечения содержания и ремонта многоквартирных домов. Эти субсидии могут предоставляться как на национальном, так и на муниципальном уровнях.

1. Субсидии на энергоэффективность: Государство и муниципалитеты могут предоставлять субсидии для улучшения энергоэффективности зданий, такие как установка энергоэффективных окон, изоляция стен и крыши, модернизация систем отопления и другие мероприятия по снижению энергопотребления.
2. Финансовая поддержка на капитальные ремонты: В некоторых случаях кооперативы могут получить государственные субсидии на проведение крупных капитальных ремонтов, особенно если они направлены на улучшение условий проживания и безопасность здания.
3. Муниципальные программы поддержки: Некоторые муниципалитеты предоставляют дополнительные субсидии и льготы для жилищных кооперативов на проведение ремонтов и улучшение инфраструктуры зданий. 

Ежемесячная стоимость содержания и текущего ремонта (50-90 кв.м):

• Стокгольм: от 4,167 SEK до 7,500 SEK (354.17 EUR до 637.50 EUR)
• Гётеборг: от 3,333 SEK до 6,000 SEK (283.33 EUR до 510.00 EUR)
• Мальмё: от 2,917 SEK до 5,250 SEK (247.92 EUR до 446.25 EUR)
• Уппсала: от 2,500 SEK до 4,500 SEK (212.50 EUR до 382.50 EUR)
• Вестерос: от 2,292 SEK до 4,125 SEK (194.79 EUR до 350.63 EUR) ​

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ

Управляющие компании (Fastighetsförvaltare) играют значительную роль в управлении многоквартирными домами в Швеции, обеспечивая техническое обслуживание, финансовое управление и административную поддержку. Эти компании помогают жилищным кооперативам эффективно управлять их имуществом, поддерживая комфортные условия проживания и заботясь о сохранности зданий.

Процедура найма управляющих компаний начинается с оценки потребностей кооператива. Жильцы и правление кооператива определяют, какие услуги необходимы: от регулярного технического обслуживания и ремонта до финансового управления и юридической поддержки. Далее кооператив проводит исследование рынка, выбирает несколько компаний и запрашивает у них предложения. Предложения включают стоимость услуг, условия контракта и перечень предоставляемых услуг. Затем правление кооператива сравнивает предложения, проводит переговоры и выбирает наиболее подходящую компанию. Контракт заключается на основании достигнутых договоренностей, с учетом всех условий и обязанностей сторон.

Стоимость услуг управляющих компаний варьируется в зависимости от объема предоставляемых услуг, размера и состояния здания, а также сроков договора. Компании могут предложить комплексное управление, включая все аспекты обслуживания здания, или предоставить услуги по отдельности, например, только бухгалтерское обслуживание или только техническое обслуживание. Это позволяет кооперативам выбирать наиболее подходящий вариант в зависимости от своих нужд и финансовых возможностей.

Если вы задумываетесь о смене управляющей компании, но не уверены, кто сможет лучше управлять вашим домом; если вас волнует, что дом останется без управления; если хотите выбрать среди лучших компаний или мотивировать вашу текущую УК на улучшение — отправьте запрос на смену, и лучшие предложения появятся незамедлительно: https://ratinguk.ru/uk_change/

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Шведская система управления многоквартирными домами характеризуется высоким уровнем организации и вовлеченности жильцов. Кооперативы предоставляют жильцам возможность активно участвовать в управлении своим жильем через общие собрания, где принимаются ключевые решения, включая утверждение бюджета, выбор правления и проведение капитальных ремонтов. Процедура приема новых членов и исключения существующих строго регулируется законодательством, что обеспечивает справедливость и прозрачность.

Управляющие компании играют важную роль, предоставляя профессиональные услуги по техническому обслуживанию, финансовому управлению и административной поддержке. Стоимость их услуг варьируется в зависимости от объема и сложности работ, а также состояния зданий. Государство не ограничивает напрямую стоимость услуг, но требует прозрачности и добросовестности в их предоставлении.

ИСТОЧНИКИ

• Bostadsrättslagen (1991:614)
• Lagen om ekonomiska föreningar (1987:667)
• Plan- och bygglagen (2010:900)
• Konsumentköplagen (1990:932)

С полной версией рейтинга управляющих компания города вы можете ознакомиться на главной странице нашего сайта - www.ratinguk.ru. А чтобы не пропустить последние обновления и аналитику по рынку управления МКД - подписывайтесь наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk24