Кто разбирает ЖСК?

Вряд ли среди красноярцев найдется человек, который никогда не слышал об управляющей компании ЖСК (до 2016 года – ГУК Жилфонд). Некогда крупнейшая управляющая компания в городе, которая в свои лучшие времена обслуживала порядка 90% всего жилого фонда города, с 2015 года находится в состоянии глубокой стагнации. А если взять последние пару лет, можно сказать, в состоянии крутого пике.

Мы не станем здесь приводить информацию, которую и без нас уже довели до широкой аудитории средства массовой информации и лидеры мнений через социальные сети. При желании каждый читатель может самостоятельно отыскать эту информацию. Интернет, как говорится, всё помнит.

В этой статье мы решили показать куда именно уходили дома из УК ЖСК в последние годы, и правда ли нынешний собственник переводит дома в подконтрольные УК, чтобы эту компанию вновь обанкротить (дочерние структуры ООО ГУК Жилфонд проходили процедуру банкротства в 2015 гг.).

А начнем с общих показателей.

В Красноярске на 1 февраля 2024 года активную деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляли 188 управляющих компаний, в управлении которых было 4499 многоквартирных домов общей площадью почти 32 миллиона квадратных метров. 

Несмотря на непростые времена, УК ЖСК по-прежнему с большим отрывом остается крупнейшей управляющей компанией города. На 1 февраля в управлении данной организации находилось 1487 многоквартирных домов (на момент написания текста уже 1471) общей площадью чуть больше 6,5 миллионов квадратных метров.

1. УК "ЖСК" – 6 556 309.1 кв.м.
2. УК "ХОЛМСЕРВИС" – 1 223 978.6 кв.м.
3. УК "КОМФОРТ-СИТИ" – 1 204 384.6 кв.м.
4. МП МУК "КРАСНОЯРСКАЯ" – 967 583.1 кв.м.
5. УК "КОНТИНЕНТ" – 762 086.8 кв.м.

Кстати, с рейтингом вы можете ознакомиться на заглавной странице нашего портала www.ratinguk.ru, а чтобы не пропустить последние обновления рейтинга и свежие публикации о рынке ЖКХ, скорее подписывайтесь на наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk24

Наверняка у вас уже возник вопрос: если УК «ЖСК» лидер, да еще и с таким отрывом, почему «крутое пике?». Давайте посмотрим, как обстоят дела в динамике за два полных года.

Дата	Количество домов	Количество кв..м
01.02.2022	1866	8 642 202
01.02.2023	1657 (-209)	7 404 471 (-1 237 731)
01.02.2024	1487 (-170)	6 556 309 (-848 162)

Как видим, за период с 01.02.2022 по 01.02.2023 компания потеряла 209 многоквартирных домов общей площадью 1 237 731 кв.м. Это больше, чем общая площадь домов в управлении второй по величине управляющей компании города. За следующие 365 дней из управления компании ушли 170 домов общей площадью 848 162 квадратных метра. Итого – 2 085 893 кв.м. за два года. Впечатляет.

Заметим, что процесс исхода из ЖСК 1 февраля не остановился. Так, по данным нашей системы «Сигнал24» документы о смене УК ЖСК на иную с начала 2024 года в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края подали еще 31 многоквартирный дом.

Прежде чем перейдем к перечислению главных выгодоприобретателей исхода, давайте посмотрим как обстоят дела с финансами. 

Выручка компании, как видим из графика ниже, сократилась с 2 053 807 тыс. рублей по итогам 2020 года до 1 654 236 тыс. рублей по итогам 2022 года. Падение на 19,5%.

Бухгалтерские балансы и финансовые отчетности управляющих компаний за 2023 год на момент написания текста не были опубликованы, но учитывая потерю более чем 150 домов, рискнем предположить, что отрицательная динамика сохранится. 

Отдельно отметим, что выручка на квадратный метр у компании тоже сократилась. Если в 2021 году на 1 квадратный метр, по нашим подсчетам, приходилось что-то около 284 рублей в год, то в 2022 эта величина стала уже около 223 рублей. Это говорит о том, что от компании чаще уходят наиболее привлекательные дома – 9-10-16 этажей при неплохом по меркам города тарифе.

Посмотрим на показатели кредиторской задолженности. По графику ниже видим, что кредиторская задолженность продолжает расти. Если на 1 января 2021 года она составляла 1 156 112 тысяч рублей, то парой лет позже это был уже 1 664 412 тысяч рублей. Рост 42%. Снова впечатляет. 

В относительном выражении это около 222 рублей на квадратный метр в управлении. Средний показатель по городу за тот период – 130 рублей.

Учитывая, что данную публикацию будут читать не только специалисты отрасли, но и обычные жители многоквартирных домов, поясним, что кредиторская задолженность – это долги управляющей компании перед сторонними лицами и структурами. Среди них могут быть подрядчики, поставщики, бюджет, работники, учредители и прочие.

Дебиторская задолженность организации за два года выросла еще больше. Если на 1 января 2021 года она составляла 1 480 879 тысяч рублей, то на 1 января 2023 года это было уже 2 490 494 тысячи рублей. Рост 68%. Это примерно 336 рублей на 1 квадратный метр в управлении. Средний по городу показатель на тот период – 170 рублей. 

Также для неспециалистов поясним, что дебиторская задолженность управляющей организации – это денежные средства, которые управляющая компания должна была получить за оказанные ею услуги, но не получила. Попросту говоря – это неплатежи граждан, чьи дома обслуживает организация. Ухудшилась ли платежная дисциплина или компании перестала работать с должниками – остается только гадать.

Узнать все ключевые финансовые показатели (их 20), сравнить их со средними по рынку, а также узнать кто и сколько раз проверял управляющую компанию и что нашел, кто судится с управляющей компанией, на какую сумму и по какому поводу, понять есть ли риски сотрудничества и угроза банкротства вы можете заказав подробное досье на организации на нашей странице https://ratinguk.ru/uk_check/

Выводы делайте сами.

А теперь переходим к главному блюду, которое мы анонсировали в самом начале: к кому же ушли эти 379 домов и связаны ли как-то новые УК с нынешним собственником УК ЖСК. 

Сразу отметим, что по ушедшим из управления УК ЖСК многоквартирным домам указана действующая на момент написания данного материала управляющая компания. Изначально собственники могли выбрать иную УК и разочароваться. 
Итак, всего с начала 2022 года «приросли» некогда домами УК ЖСК 69 управляющих компаний Красноярска, а также было создано 3 ТСЖ.

На первом месте по привлечению домов из УК ЖСК - УК Покровские ворота, возглавляемая бывшим руководителем самой УК ЖСК – Натальей Владимировной Жавновой. Учредитель компании – Шпенглер Максим Владимирович. В компанию с начала 2022 года перешли 39 многоквартирных домов общей площадью 165 997,30 кв.м. Компания берет в управление дома во всех районах города.

Второй выгодоприобретатель «исхода» - УК Премиум, которая за тот же период взяла в управление 23 дома общей площадью 147 823,74 кв.м. Руководитель и учредитель – Денис Игоревич Козлов. Компания работает преимущественно в Роще и Северном.

Третий по величине приобретенных активов – ООО «Комплекс», в реестре которой с февраля 2022 года оказалось 15 домов общей площадью 114 776,96 кв.м. Руководитель и владелец 80% компании – Арнст Максим Александрович, второй собственник – Бахмутова Наталья Владимировна. Компания обслуживает дома преимущественно в районе Копылова – Ладо Кецховели – Свободный.

Если вы хотите сменить управляющую компанию, но пока не подыскали себе достойную; если вы сомневаетесь, что ваш дом вообще кто-нибудь возьмет; если хотите выбирать среди лучших из лучших – скорее отправляйте запрос на смену УК и лучшие компании сами придут к вам с предложениями https://ratinguk.ru/uk_change/

Четвертый бенефициар - УК Проект. Компания за два года взяла в управление 15 многоквартирных домов общей площадью 106 202,40 кв.м. Руководитель и учредитель – Лексин Александр Викторович. Компания занимается домами исключительно в границах исторического центра города.

Завершает пятерку УК Затонская. Данную организацию выбрали жители 24 домов общей площадью 102 457,00 кв.м. Руководитель и учредитель компании – Шапкин Антон Сергеевич. Основной фонд компании находится в Кировском и Свердловском районах города.

Как видим, массового перевода домов в какой-то специализированный пул подконтрольных нынешнему собственнику УК ЖСК управляющих компаний не наблюдается. Если список продолжить, общая картина сохранится: небольшие компании берут в управление многоквартирные дома кому где удобно. Часто это бывшие подрядчики той же УК ЖСК, которые получили лицензии и теперь сами неплохо справляются.

По данным системы Спарк.Инфтерфакс аффилированности между нынешним собственником УК ЖСК и управляющими компаниями из списка выгодоприобретателей также не наблюдается. Это, конечно, не исключает сценария, при котором нынешние владельцы управляющих компаний могут свои активы продать, как уже было неоднократно с самой УК ЖСК. Но означает это лишь, что нужно постоянно сохранять бдительность.

Восторги, благодарности, предложения и пожелания принимаем на info@ratinguk.ru