Может ли УК сама проиндексировать тариф на содержание и ремонт?

Вопрос о праве управляющих компаний (УК) на самостоятельную индексацию тарифов за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов (МКД) является актуальным и вызывает многочисленные споры. Рассмотрим практику Верховного Суда Российской Федерации, анализ которой поможет понять, в каких случаях УК могут или не могут изменять размеры тарифов без согласования с собственниками помещений.

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (ЖК РФ), размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется на общем собрании собственников помещений (часть 7 статьи 156 ЖК РФ). УК не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено договором управления.

Позиция Минстроя России

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России (Минстрой) представило свою позицию по вопросу необходимости ежегодно утверждать новый — проиндексированный на величину инфляции — тариф на содержание и ремонт жилья на общем собрании собственников помещений в МКД (письмо Минстроя России от 26 декабря 2018 г. № 51876-ОО/04).

По мнению Минстроя, если индексация тарифов уже предусмотрена в самом договоре управления, то повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в МКД не требуется. Такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации.

Судебная практика

Дело № А53-15504/2018 (Решение Верховного Суда РФ от 19 июля 2019 г.)

В данном деле Государственная жилищная инспекция Ростовской области выдала предписание управляющей компании «Реальный мир» о необходимости устранения нарушения, связанного с односторонним увеличением размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Суды нижестоящих инстанций, а затем и Верховный Суд РФ поддержали позицию инспекции, указав, что общество нарушило порядок определения размера платы, установленный договором и законодательством. УК не имела права в одностороннем порядке увеличивать тариф без соответствующего решения общего собрания собственников помещений.

Дело № А43-38632/2017 (Решение Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г.)

В данном деле Арбитражный суд Нижегородской области признал недействительным предписание Государственной жилищной инспекции Нижегородской области, которое обязывало УК произвести перерасчет платы за жилое помещение без учета индекса потребительских цен. Суды отметили, что договор управления предусматривал возможность ежегодной индексации платы на индекс потребительских цен без необходимости принятия дополнительных решений собственниками помещений.

Дело № А21-6042/2018 (Решение Верховного Суда РФ от 8 августа 2019 г.)

В данном случае Арбитражный суд Калининградской области отказал в удовлетворении требований УК «РСУ-6», которая оспаривала предписание Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области об устранении нарушений. УК была признана нарушившей требования законодательства, поскольку произвела индексацию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома без решения общего собрания собственников помещений.

Дело № А73-5382/2018

В данном деле управляющая компания (УК) "Жилищная инициатива" осуществила индексацию тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД), предусмотренную договором управления. Особенностью данного дела было то, что индексация производилась на основании договорных условий и индексы устанавливались ниже муниципальных ставок.

УК включила в договор управления условие о ежегодной индексации тарифов на содержание и ремонт жилого помещения в зависимости от уровня инфляции. Индексация проводилась на основании официальных данных Минэкономразвития РФ о потребительских ценах. Проиндексированные тарифы оказались ниже ставок, установленных муниципальными властями.

Суд признал действия управляющей компании правомерными, основываясь на следующих доводах:

Договор управления содержал четкие условия о порядке и размере индексации тарифов.
Индексация проводилась на основании официальных статистических данных, что исключало возможность злоупотреблений.
Поскольку новые тарифы были ниже муниципальных ставок, права собственников помещений не были нарушены.

Суд отметил, что при наличии в договоре управления четко прописанных условий индексации, управляющая компания вправе проводить ежегодное изменение тарифов без необходимости согласования с собственниками помещений на общем собрании, если это предусмотрено договором

Дело № А14-4683/2017

В данном деле управляющая компания "СтройТехника" произвела индексацию тарифов на основании условий, содержащихся в договоре управления, которые включали четкие указания на порядок и основания для индексации.

Договор управления содержал положения об индексации тарифов на содержание и ремонт жилого помещения в зависимости от инфляции. Условия договора включали ссылки на официальные статистические данные, предоставляемые Росстатом. Формулы расчета индексации были подробно прописаны, что обеспечивало прозрачность процесса.

Суд признал законность действий управляющей компании, указав на следующие моменты:

Наличие в договоре управления четко определенных условий для индексации тарифов.
Прозрачность механизма расчета индексации, основанного на официальных статистических данных.
Отсутствие необходимости получения дополнительного согласования от собственников помещений при выполнении условий договора.

Суд указал, что при наличии таких условий в договоре, управляющая компания имеет право на проведение индексации тарифов, что не противоречит законодательству и не нарушает права собственников помещений

Таким образом, для управляющих компаний критически важно правильно формулировать условия договора управления, чтобы предусмотреть возможность индексации тарифов. Договор должен содержать четкие положения о порядке и условиях изменения тарифов, включая ссылки на официальные статистические данные и механизмы расчета.

19 июля 2024

Все публикации