Верховный суд РФ о размещении вывесок на фасадах

В настоящей статье рассматривается решение Верховного Суда Российской Федерации от 31 мая 2024 г. N 302-ЭС22-17603 по делу N А33-12112/2021, касающееся спора между обществом с ограниченной ответственностью "Покровский дом" (далее – управляющая компания) и индивидуальным предпринимателем Ермошенко Татьяной Юрьевной. Дело связано с размещением конструкций на фасаде многоквартирного дома без должного согласования и оплаты за использование общего имущества.

Управляющая компания обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, утверждая, что ответчик разместил конструкции магазина "Ермак" на фасаде дома, который является общим имуществом собственников помещений. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, считая, что размещение конструкций было правомерным и не требовало согласования и оплаты.

Ищете новую управляющую компанию, но не уверены, что сможете найти достойную? Беспокоитесь, что никто не возьмется за ваш дом? Желаете выбирать только из лучших или мотивировать текущую компанию на улучшение? Отправьте запрос на смену УК, и ведущие компании сами предложат вам свои услуги: https://ratinguk.ru/uk_change/

Однако Верховный Суд РФ отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость исследования вопросов правомерности размещения конструкций, соблюдения процедуры согласования использования общего имущества, а также установления необходимости оплаты за такое использование.

Фактические обстоятельства дела

Управляющая компания утверждала, что ответчик разместил конструкции магазина "Ермак" на фасаде многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 35, без согласования с собственниками и без заключения договора на использование общедомового имущества, что нарушает положения ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ.

Конструкции включали:

• Настенное панно 17,9 кв. м;
• Настенное панно 13,7 кв. м;
• Каркасную конструкцию 14,6 кв. м;
• Каркасную конструкцию 2,2 кв. м.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, указав, что конструкции не являются рекламными и располагаются над входом в помещение магазина, не относясь к общему имуществу дома.

Аргументы и доводы сторон

Доводы управляющей компании:

Управляющая компания утверждала, что конструкции магазина "Ермак" были размещены на фасаде многоквартирного дома без соблюдения установленных правил и без согласования с собственниками помещений. Согласно пункту 3.2.13 договора управления многоквартирным домом от 28.02.2019 и протоколу общего собрания собственников помещений от 27.02.2019, любое использование общего имущества, включая фасад, должно происходить только после получения согласия всех собственников или через уполномоченную управляющую компанию.

Если вы задумались о смене управляющей компании, но не знаете, кто сможет лучше управлять вашим домом; если вас беспокоит, что ваш дом останется без управления; если хотите выбирать среди лучших компаний или мотивировать вашу УК на улучшение — отправьте запрос на смену, и лучшие предложения не заставят себя ждать: https://ratinguk.ru/uk_change/

Управляющая компания указывала на то, что размещение конструкций не было согласовано с собственниками помещений, что нарушает положения ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Эти нормы предусматривают, что фасад дома является общим имуществом, и его использование должно быть одобрено всеми собственниками или их уполномоченными представителями.

Управляющая компания требовала взыскания 333 960 руб. за неосновательное обогащение за период с 01.03.2019 по 31.01.2021, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 008,56 руб. за период с 11.04.2019 по 05.04.2020 и 4 097,03 руб. за период с 08.01.2021 по 22.04.2021. Управляющая компания обосновывала свои требования тем, что ответчик использовал общее имущество без надлежащей оплаты, что противоречит установленным условиям и лишает собственников помещений законной компенсации за использование их общего имущества.

Доводы ответчика:

Ответчик утверждал, что спорные конструкции не являются рекламными, а представляют собой информационные панели, которые информируют потребителей о местонахождении магазина и обозначают вход в помещение. Согласно доводам ответчика, конструкции размещены в границах помещения, занимаемого магазином, и служат исключительно для указания на магазин "Ермак", что не требует согласования с собственниками.

Ответчик также утверждал, что площадь стены фасада, используемая для размещения конструкций, не относится к общему имуществу дома, так как она не обслуживает более одного помещения и не является частью общего имущества многоквартирного дома по смыслу ст. 36 ЖК РФ. Суды первой и апелляционной инстанций поддержали эту точку зрения, указав, что использование фасада в данном случае правомерно и не требует дополнительного согласования или оплаты.

Если вы разочаровались в своей управляющей компании и хотите найти новую, но не уверены, что кто-то захочет управлять вашим домом; если вы стремитесь выбрать из лучших или хотите подтолкнуть свою компанию к лучшей работе — отправьте запрос на смену УК, и ведущие компании сами выйдут на вас с предложениями: https://ratinguk.ru/uk_change/

Правовые основы решения

Статья 290 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ): Определяет, что к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности, относятся несущие и ненесущие конструкции, в том числе фасад дома. Использование общего имущества возможно только при согласии всех собственников помещений или их уполномоченных представителей.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ): Устанавливает, что общее имущество в многоквартирном доме, включая фасад, принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме. Использование общего имущества возможно лишь с согласия собственников, выраженного на общем собрании.

Статья 44 ЖК РФ: Описывает компетенцию общего собрания собственников помещений, включая принятие решений о пользовании общим имуществом, таких как заключение договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Решения должны быть приняты большинством голосов на собрании.

Пункт 1 статьи 259.1 ГК РФ: Определяет общее имущество как имущество, предназначенное для удовлетворения общих потребностей собственников, и подлежащее общей долевой собственности. Правила пользования таким имуществом должны быть согласованы с собственниками.

Часть 4 статьи 36 ЖК РФ: Устанавливает, что объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению общего собрания собственников, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других собственников.

Пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021): Подчеркивает, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, включая собственников помещений, пользоваться общим имуществом без согласия других сособственников.

Пункты 2 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64: Разъясняют, что передача в пользование общего имущества возможна только по соглашению сособственников. Например, использование наружной стены для размещения рекламы требует согласия всех собственников.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 17.10.2018 N 307-ЭС18-6967: Подтверждает, что использование общего имущества может осуществляться только на основании решения общего собрания собственников помещений, и в случае отсутствия такого решения, пользователи обязаны вносить соразмерную компенсацию за его использование.

Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12.03.2024 N 554-О: Указывает, что собственники помещений в многоквартирном доме имеют право использовать фасад для размещения рекламы только при соблюдении порядка, установленного решениями общего собрания. При этом собственники могут передать это право арендаторам или субарендаторам, если иное не предусмотрено общим собранием.

Решение Верховного Суда РФ

• Верховный Суд указал на необходимость установить, было ли размещение спорной конструкции на фасаде многоквартирного дома законным. Важно проверить, соответствуют ли действия ответчика положениям договоров и решений общего собрания собственников помещений.
• Судебная коллегия подчеркнула, что размещение конструкции должно быть согласовано с собственниками помещений в доме. Необходимо убедиться, что ответчик получил соответствующее разрешение, как это предусмотрено ст. 36 и ст. 44 ЖК РФ.
• Следует определить, должна ли ответчик вносить плату за использование фасада, который является общим имуществом. Это связано с тем, что размещение конструкций должно осуществляться на возмездной основе, если иное не установлено общим собранием собственников.
• Важно проверить, не нарушает ли размещение конструкции права и законные интересы других собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо учитывать, что использование общего имущества не должно ущемлять права других сособственников.

Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края, указав на необходимость детального исследования всех вышеуказанных аспектов и соблюдения процедур, предусмотренных законодательством.

С полной версией рейтинга управляющих компания города вы можете ознакомиться на главной странице нашего сайта - www.ratinguk.ru. А чтобы не пропустить последние обновления и аналитику по рынку управления МКД - подписывайтесь наш телеграм-канал https://t.me/ratinguk24